こんにちは、ツナグ不動産事務所の松永です。

このブログにたどり着いていただき、ありがとうございます！

静岡市にある小さな不動産屋ツナグ不動産事務所の宅建士松永がお届けする今回のテーマは
「家や土地を売ったときにかかる税金」です。

ちょっと難しそうに感じるテーマですが……
実はこれ、ほっておくと損しちゃうし、役所は教えてくれない大きなお金の情報です。
しかも、思っている以上に差が出るんです。

制度を知っていれば負担を抑えられることもあります。
特に、3,000万円の特別控除などは知らないと本当にもったいない制度です。

これから家や土地の売却を考えている方、すでに話が進んでいる方、そして「税金ってどうなるの？」と気になって調べ始めた方――どんなきっかけでも大歓迎です。
ぜひ最後まで読んでいただけると嬉しいです！長いです(^.^)

家や土地を売った時にかかわる税金

家や土地を売ってプラスになった（黒字になった）場合は、確定申告し税金を支払います。

ただし、「3,000万円特別控除」など、条件を満たせば税金を大幅に減らせる制度があります！

それとは逆に、売ってマイナスになった（赤字になった）場合は、確定申告は必要ありません。税金はかかりません。

下表は、ざっくり作った【住んでいる家を売った場合】のフローチャートになります。
全ての場合に当てはまるものではないので、おおまかな参考程度にしてください(^.^)

• 不動産を売って利益が出た場合、所得税と住民税が合わせてかかる⇒「譲渡所得税」
• 税率は、所有期間が5年以下か5年超かで大きく変わる（約39%と約20%）
• 「3,000万円特別控除」など、条件を満たせば税金を大幅に減らせる制度がある
• 控除を使って税金がゼロになる場合でも、確定申告は必須
• 申告しないと、加算税・延滞税などのペナルティが課される

税金を大幅に減らせる「3,000万円特別控除」とは

「3,000万円特別控除」とは、不動産を売って利益が出た場合でも、条件を満たせば利益から最大3,000万円を差し引いて税金を計算できる制度のことです。

この控除には大きく2種類あります。

たとえば、不動産を売った利益が2,500万円だった場合でも、3,000万円特別控除を使えば課税対象がゼロになり税金がかからなくなるケースもあります。

自分が住んでいたマイホームを売る場合

「居住用財産の3,000万円控除」が使えます。

相続した空き家を売る場合

「空き家の3,000万円控除」が使えます。

それぞれ条件が異なるため、順番に確認しましょう。

 　居住用財産（マイホーム）の3,000万円控除

「居住用財産」とは、自分が実際に住んでいた家や土地のことです。マイホームを売る場合に使える控除で、正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

『主な適用条件』

• 売った家に自分が住んでいたこと（引っ越した場合は引っ越し後3年を経過する年の12月31日までに売ること）
• 売った年の前年・前々年にこの控除を使っていないこと
• 売った相手が配偶者や親子など特別な関係にないこと

具体例
10年前に2,500万円で購入したマイホームを5,000万円で売却。
利益は2,500万円ですが、3,000万円控除を適用すると課税対象はゼロ。
税金はかかりません。

控除を使わなかった場合→2,500万円×20％＝500万円

なお、この控除は所有期間が5年以下でも使える点が大きなメリットです。短期間で売却した場合でも適用できます。

計算方法　①住んでいる家を売った場合（3,000万円控除適用）

 　相続した空き家の3,000万円控除

親が亡くなり、実家を相続したものの誰も住んでいない、いわゆる「空き家」を売る場合にも、条件を満たせば3,000万円控除が使えます。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。　

『主な適用条件』

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること
• 相続開始の直前まで被相続人（亡くなった方）が1人で住んでいたこと
• 相続してから3年を経過する年の12月31日までに売ること
• 売却価格が1億円以下であること
• 売却前に耐震リフォームを行うか、建物を取り壊して更地にして売ること

具体例
父が一人暮らしをしていた昭和50年建築の実家を相続。
誰も住まないまま3年以内に、建物を取り壊して更地にして売ることで3,000万円控除が適用できます。
もし利益が2,500万円の場合、3,000万円控除を適用すると課税対象はゼロ。
税金はかかりません。

控除を使わなかった場合→2,500万円×39％＝975万円

計算方法　②相続した空き家を売った場合（3,000万円控除適用）

2つの控除の違いと注意点

どちらの控除も確定申告が必須です。控除を使えば税金がゼロになる場合でも、申告しなければ控除は適用されません。必ず売った翌年の2/16〜3/15頃に申告を行いましょう。

不動産売却の税金はいくら？計算方法をわかりやすく解説

「税金がかかるとはわかったけど、実際いくら払うの？」という疑問にお答えします。計算式は一見複雑に見えますが、順番に確認していけば難しくありません。

Ａ　住んでいる家を売った場合（3,000万円控除適用）

Ｂ　相続した空き家を売った場合（3,000万円控除適用）

Ｃ　控除が使えない空き家を売った場合

税金の計算式

１．いくら利益が出たか（＝譲渡所得）を求めるところから始まります。

譲渡所得の計算式

売買価格 － 取得費（購入費+登記費用など） － 譲渡費用（仲介手数料、測量費など）＝　譲渡所得「利益」

「譲渡所得」とは「売って得た利益」のことです。この金額に税率をかけた金額が、最終的に納める税金になります。

２．税金を出す。税率をかけて金額を出す。

税金の計算式

譲渡所得「利益」 － 控除金額（3,000万円控除など）　×　税率税金 ＝ 税金

Ａ　住んでいる家を売る場合（3,000万円控除適用）

前提条件

• 売買価格：6,000万円
• 取得費（購入費+登記費用など）：2,500万円
• 譲渡費用（仲介手数料、測量費など売却時にかかった経費）：150万円

①利益6,000万円 － 取得費2,500万円 － 譲渡費用150万円 ＝ 3,350万円

課税対象：3,350万円 － 3,000万円特別控除 ＝ 350万円

②税金の金額↓　所有期間によって違います！

所有期間	税率	税金
5年以下	39%	350万円 × 39% ＝ 約136万円
5年超	20%	350万円 × 20% ＝ 約70万円
10年超（6,000万円以下部分）	14%	350万円 × 14% ＝ 約49万円

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Ｂ　相続した空き家を売った場合（空き家3,000万円控除適用）

1981年5月31日以前の建築（旧耐震の建物）・耐震リフォームまたは取壊し済み・売却価格1億円以下のすべての条件を満たす場合。

前提条件

• 売買価格：6,000万円
• 取得費（購入費+登記費用など）：2,500万円
• 譲渡費用（仲介手数料、測量費など売却時にかかった経費）：150万円

①利益6,000万円 － 取得費2,500万円 － 譲渡費用150万円 ＝ 3,350万円

課税対象：3,350万円 － 3,000万円特別控除＝ 350万円

②税金の金額↓

所有期間	税率	税金
相続後3年以内に売却	39%	350万円 × 39% ＝ 約137万円

Ｃ　控除が使えない空き家を売った場合

別荘や昭和56年6月1日以降に建てられた相続した空き家など、3,000万円控除が適用できないケース。

前提条件

• 売買価格：6,000万円
• 取得費（購入費+登記費用など）：2,500万円
• 譲渡費用（仲介手数料、測量費など売却時にかかった経費）：150万円

①利益6,000万円 － 取得費2,500万円 －譲渡費用150万円 ＝ 3,350万円

課税対象：3,350万円（控除なし）

②税金の金額↓　所有期間によって違います！

所有期間	税率	税金
5年以下	39%	3,350万円 × 39% ＝ 約1,307万円
5年超	20%	3,350万円 × 20% ＝ 約670万円

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控除の有無でこれだけ差が出ます

ケース	税金
所有10年超マイホーム・控除あり	約49万円
相続後3年以内の空き家・控除あり	約137万円
所有5年以下の空き家・控除なし	約1,307万円

同じ6,000万円で売った場合でも、控除が使えるかどうかで税金を払う金額が最大約1,258万円の差が生じます。「知っているか・いないか」がいかに大切かがよくわかる数字です。

取得費・譲渡費用とは何か

計算式に出てくる「取得費」と「譲渡費用」について、それぞれ何が含まれるかを確認しておきましょう。

「取得費（買った時にかかった費用）」

含まれるもの	具体例
購入代金	土地・建物の購入価格
購入時の諸費用	仲介手数料、登記費用、印紙代など
整備費用	測量費など
建物の減価償却費	建物は年数とともに価値が下がるため、その分を差し引いた金額が取得費になります

注意点として、購入時の契約書や領収書が見当たらない場合は、売却価格の5%を取得費として計算する「概算取得費」という方法が使えます。ただし、実際の購入価格より低くなることが多く、税負担が大きくなる可能性があります。古い書類はできるだけ保管しておくことをおすすめします。

「譲渡費用（売るためにかかった費用）」

含まれるもの	具体例
仲介手数料	不動産会社に支払う手数料
印紙代	売買契約書に貼る収入印紙
測量費	境界確認のための測量
取壊し費用	売却のために建物を解体した場合

税率は所有期間によって変わる

譲渡所得が計算できたら、次は税率をかけます。税率は売った年の1月1日時点での所有期間によって大きく変わります。

所有期間	区分	所得税	住民税	合計税率
5年以下	短期譲渡所得	30%	9%	39%
5年超	長期譲渡所得	15%	5%	20%
10年超（マイホーム・6,000万円以下）	軽減税率の特例	10%	4%	14%

税率は5年を境に約2倍の差があります。たとえば同じ1,000万円の利益でも、5年以下なら約390万円、5年超なら約200万円と、約190万円もの差が生じます。

「1月1日時点」に注意 たとえば2019年3月に購入した不動産を2024年4月に売った場合、売った年（2024年）の1月1日時点ではまだ5年を経過していないため「短期」の税率が適用されます。なお、所有期間はその土地や建物を購入した日から売った日までを計算するわけではなく、売った年の1月1日時点で何年保有しているかで判定します。売却のタイミングを少し調整するだけで税率が変わることがあるため、売却前に確認することをおすすめします。

その他使える控除「低未利用土地の100万円特別控除」

「低未利用土地」とは、簡単に言うと空き家・空き地など、長い間ほとんど使われていない土地や建物のことです。

そういった土地や建物を売る場合、条件を満たせば売って得た利益から100万円を差し引いて税金を計算できる制度があります。

主な適用条件

• 売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること
• 都市計画区域内にある土地であること
• 売却価格が一定金額以下（500万か800万以下）であること（下記参照）
• 売った後、買主がその土地・建物を活用する見込みがあること（空き地のまま放置しないこと）
• 売った年の前年・前々年にこの控除を同じ土地で使っていないこと

売却価格の上限は「場所」によって変わります

この控除の売却価格の上限は、土地がある場所によって2種類に分かれています。

土地の場所	売却価格の上限
市街化区域や用途地域設定区域内等の空き家・空き地	800万円以下
それ以外の都市計画区域内にある空き家・空き地	500万円以下

どちらの区域に該当するかは、市区町村の窓口や不動産会社に確認するのが確実です。

3,000万円控除との違い

相続した空き家の3,000万円控除は「建築年が1981年5月31日以前」などの細かい条件があり、当てはまらないケースもあります。一方、この100万円控除は条件がシンプルで使いやすい点がメリットです。ただし売却価格に上限がある点は注意が必要です。

具体例
長年放置していた空き地（所有15年）を400万円で売却。
取得費・譲渡費用を差し引いた利益が150万円だった場合、100万円控除を適用すると課税対象は50万円になります。
控除を使った場合→50万円×20％＝10万円（税金）
控除を使わなかった場合→150万×20％＝30万円（税金）　差額20万円

注意点
この控除を使う場合も確定申告が必須です。申告しないと控除は適用されません。

不動産売却後の税金はいつ・どうやって払う？

不動産を売って利益が出た場合、税金は売った年ではなく、翌年に支払うことになります。「いつ・どうやって払うのか」を順番に確認しましょう。

確定申告が必要なケース

不動産を売った場合、以下のケースでは確定申告が必要です。

• 売って利益が出た場合
• 3,000万円控除などの控除を使う場合（税金がゼロでも申告が必要）
• 譲渡損失の損益通算・繰越控除を使う場合

一方、以下のケースは申告不要です。

• 控除を使わず、かつ利益がゼロの場合
• 利益が出なかった場合（損失が出た場合も含む）※ただし損益通算・繰越控除を使わない場合に限る

会社員の方は「確定申告は自分には関係ない」と思いがちですが、不動産を売った場合は給与所得とは別に申告が必要になります。勤務先の年末調整では処理されないため注意が必要です。

申告の時期と手続きの流れ

確定申告は、不動産を売った翌年の2月16日〜3月15日の間に行います。

手続きの流れ

1. 必要書類を準備する 売買契約書、登記事項証明書、購入時の契約書・領収書、仲介手数料の領収書など
2. 譲渡所得を計算する 売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いて利益を計算する
3. 確定申告書を作成する 国税庁の「確定申告書等作成コーナー」（e-Tax）を使うとオンラインで作成・提出できます
4. 税務署に提出する 郵送・持参・e-Taxによるオンライン提出のいずれかで提出
5. 税金を納付する 所得税は申告期限（3月15日）までに納付。住民税は翌年6月以降に納付書が届きます

税理士への依頼も選択肢のひとつ 計算が複雑な場合や、控除が使えるかどうか判断が難しい場合は、税理士に依頼するのも有効です。費用の目安は5〜15万円程度ですが、控除を正しく使うことで節税できる金額の方がはるかに大きいケースも多くあります。

「知らなかった」では済まされないケースもあるため、不動産を売った翌年の申告期限を必ずカレンダーに記録しておくことをおすすめします。

不動産売却の税金がかからないケース

「不動産を売ったら必ず税金がかかる」と思っている方も多いですが、実はかからないケースもあります。大きく分けると「そもそも利益が出ていない場合」と「控除を使えば課税対象がゼロになる場合」の2つです。

売却益がない場合（譲渡損失）

家を売っても、買ったときより安い値段でしか売れなかった場合は、利益がないため原則として税金はかかりません。 また、申告も不要です。

たとえば、3,000万円で購入した家が2,000万円でしか売れなかった場合、利益どころか1,000万円の「損」が出ています。この売却による損失を「譲渡損失（じょうとそんしつ）」といいます。

譲渡損失が出た場合に使える特例 マイホームを売って譲渡損失が出た場合、一定の条件を満たせばその損失を給与などの他の所得と合算して税金を減らせる制度があります（損益通算）。さらに、その年に使いきれなかった損失は翌年以降3年間にわたって繰り越すこともできます（繰越控除）。住み替えでローンが残っている方などは特に確認しておきたい制度です。

控除を使えば課税されないケース

利益が出ていても、控除を活用することで税金がゼロになる場合があります。

たとえば、マイホームを売って2,800万円の利益が出たとしても、居住用財産の3,000万円特別控除を使えば課税対象はゼロになります。

ただし、税金がゼロでも確定申告は必要です。控除は「申告して初めて適用される」ものであり、申告しなければ税務署は控除を使ったとみなしてくれません。「どうせゼロだから申告しなくていいか」と思って放置すると、あとから税金・延滞税・加算税をまとめて請求される可能性があります。必ず申告しましょう。

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[考察1]　父が亡くなった。いずれ家の売却を考えている。相続は、高齢の母か別居の子　どちらがいい？

父が亡くなり、高齢の母1人暮らしの家。
母が施設に入る時には家の売却を考えている。
もしくは、母が亡くなくなったら家の売却を考えている。

となると、
父→母→子供　の相続を行うより、
父→子供　で相続をした方が、面倒くさい手続きが1回ですむし、もし母が認知症になったら売却が難しくなるから、別居の子供に一気に相続しようと考えてる方、ちょっと待って注意が必要です。

別居の子供が所有者になった場合は、3,000万円特別控除が使えないという事です。

[例]父亡くなり相続し2年後、母が認知症になった。施設に入る為に家を売却。
3,500万で売却。購入費500万。利益3,000万の場合

①別居の子供に相続していた場合の税金
3,000万円×39％＝1,170万円

②母に相続していた場合の税金
3,000万円-3,000万円特別控除＝0円

※　認知症の母が相続し、家を売却するには「後見人」が必要となります。
「後見人」を依頼するには費用がかかります。月2万円～6万円。亡くなるまで必要です。
月3万円を10年間と考えて、360万円。
税金1,170万円と後見人費用360万円。

利益が大きい場合は、居住用財産3,000万円特別控除を使った方が節税対策になると思います。

これも一つの考え方なので、参考までにしてください。

[考察2]相続する前に「売ること」も選択肢に

親が元気なうちに話し合っておくことをおすすめします ！

親が亡くなって実家を相続した場合、「とりあえず相続してから考えよう」という方が多いですが、実は相続前に売ることも１つの選択肢として検討しておくことが重要です。

まず、親が売却すれば、「居住用財産の3,000万円控除」が使いやすくなります。
親が親名義の家に実際に住んでいる間、または引っ越し後3年以内であれば控除の対象となるためです。
相続してから売ろうとすると、「空き家の3,000万円控除」の厳しい条件（建築年・耐震基準など）をクリアしなければならないケースが多くなります。

そして忘れてはならないのが、親が家を購入したときの売買契約書を今のうちに探しておくことです。
いざ売却するときに契約書が見つからないと、取得費が売却価格の5%しか認められず、税負担が何十万・何百万円単位で膨らんでしまいます。
親が元気なうちであれば「あの書類どこにある？」と直接確認できますが、亡くなった後では探すことが難しくなります。
実家の書類整理も含めて、早めに一緒に確認しておくことを強くおすすめします。

「残された人が困らないようにしておくことが、最後の愛情です。」

親が元気なうちに話し合っておくことをおすすめします ！
「実家をどうするか」は家族にとってデリケートな話題ですが、税金・費用の面から考えると早めに動くほど選択肢が広がります。不動産会社への相談は無料でできますので、まずは査定だけでも検討してみましょう。

Q＆A　よくある質問｜不動産売却の税金・いくらかかるか

Ｑ１．相続した家を売った場合も税金はかかる？

かかる場合があります。
相続した家を売って利益が出た場合は、原則として税金がかかります。

ただし、取得費の計算方法が通常と異なる点に注意が必要です。
相続した不動産の取得費は、亡くなった方が購入したときの金額を引き継ぎます。
そのため、購入時の契約書などが見当たらない場合は「売却価格の5%（概算取得費）」で計算することになり、税負担が大きくなります。古い書類はがんばって探しておきましょう！

「昔のことだから契約書なんてない」という方も多いですが、購入時の売買契約書・領収書・登記費用の領収書などはすべて大切に保管しておきましょう。
相続した家の場合、亡くなった方の書類の中に購入時の契約書が残っていないか、必ず確認してください。書類が見つからない場合でも、売買を仲介した不動産会社や金融機関に問い合わせると記録が残っているケースもあります。

「購入時の契約書」は絶対に捨てないでください 不動産を売るときに取得費がわからないと、売却価格の5%しか取得費として認められません。たとえば2,000万円で売れた場合、取得費はわずか100万円として計算されるため、利益が大きく膨らみ、税金が何十万円・何百万円単位で増えてしまいます。

Ｑ２．住んでいない家を売った場合の税金はどうなる？

住んでいない家（賃貸に出していた、長年空き家だったなど）を売った場合も、利益が出れば税金がかかります。

この場合、居住用財産の3,000万円控除は原則として使えません。ただし、以下のケースは例外として3,000万円控除が使える場合があります。

• 以前は住んでいたが引っ越した家。空き家となって3年を経過する年の12月31日までに売る場合
• 相続した空き家で、空き家の3,000万円控除の要件を満たす場合

「住んでいない家だから控除が使えない」と諦める前に、まず引っ越してからの年数を確認してみましょう。

また、低未利用土地の100万円控除も使えるかもなので、5年以上持っている場合は土地の場所の確認から始めてみましょう。

Ｑ３．ローン返済中の家を売った場合、税金はかかる？

ローンの残高があるかどうかは、税金の計算とは直接関係しません。売って利益が出れば税金がかかり、利益が出なければ原則かかりません。

ただし、ローンが残っている状態でマイホームを売って損が出た場合は、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例」が使える可能性があります。売却損を給与などの他の所得と合算して税金を減らせるため、住み替えでローンが残っている方は特に確認しておきたい制度です。

Ｑ４．売却益がなくても申告は必要？

利益が出ていない場合は、原則として申告は不要です。

ただし、以下の場合は損失が出ていても申告が必要です。

• 譲渡損失の損益通算・繰越控除を使いたい場合
• 3,000万円控除などを使って税金がゼロになる場合（控除適用のために申告が必要）

「損をしたから関係ない」と思って放置せず、控除が使えないか確認することをおすすめします。

Ｑ５．税金の計算を専門家に頼む場合の費用は？

不動産売却の確定申告を税理士に依頼する場合の費用の目安は、5万円〜15万円程度が一般的です。売却の内容が複雑な場合（相続絡み・複数の控除の適用など）はさらに高くなることもあります。

費用が気になる方もいると思いますが、控除を正しく使うことで数十万〜数百万円単位の節税につながるケースも多く、依頼費用を差し引いても十分にメリットがあることがほとんどです。「自分で計算できるか不安」という方は、まず無料相談を活用してみましょう。

まとめ｜不動産売却の税金は事前に把握して損をしない準備を

不動産を売るときの税金について、ここまで詳しく解説してきました。最後に大切なポイントを振り返っておきましょう。

この記事のまとめ

• 不動産を売って利益が出た場合、所得税と住民税が合わせてかかる
• 税率は所有期間が5年以下か5年超かで大きく変わる（約39%と約20%）
• 3,000万円特別控除など、条件を満たせば税金を大幅に減らせる制度がある
• 控除を使って税金がゼロになる場合でも、確定申告は必須
• 申告しないと、加算税・延滞税などのペナルティが課される

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最後に、もっとも大切なことをお伝えします。

不動産の税金で「損をする方」に共通しているのが、購入時の書類がないために取得費を証明できないというケースです。

購入時の契約書や領収書が見つからないと、取得費は売却価格の5%しか認められません。仮に3,000万円で売れた場合、取得費はわずか150万円。残りの2,850万円がすべて利益とみなされ、何百万円もの税金が発生してしまいます。

これは相続した実家を売る場合でも同じです。亡くなった親が購入したときの契約書が残っていなければ、同様に大きな税負担が生じます。

今すぐ確認してほしいこと

• 自宅を購入したときの売買契約書・領収書は保管されていますか？
• 相続した不動産がある方は、亡くなった方の購入時の書類が残っていないか確認しましょう
• 書類が見つからない場合は、購入を仲介した不動産会社や金融機関に問い合わせてみましょう。記録が残っているケースがあります

税金の制度は複雑で、「知っているか・いないか」で手元に残るお金が大きく変わります。不動産の売却を検討している方は、ぜひ早めに不動産会社や税理士に相談することをおすすめします。

ポイント・・・・・

• 5年以下は「短期」、5年超は「長期」と呼び、税率が大きく異なります
• マイホームを売る場合は、5年以下でも3,000万円控除が使える場合があります
• 10年超のマイホームは、3,000万円控除に加えて税率の軽減（約14%）も受けられます
• 相続した空き家の控除は、建物の耐震改修または取壊しなどの要件があります
• 控除を受けるためには、いずれの場合も確定申告が必要です

ツナグ不動産事務所のサポート内容

静岡市にあるツナグ不動産事務所では、初回相談から売却完了まで、一貫してサポートいたします。初回相談では、お客様の状況を詳しくお伺いし、最適な提案を行います。「聞く力」と「提案力」を活用し、お客様一人ひとりに合った解決策を提供しています。

実際にサポートしたお客様の声を紹介いたします。ぜひ参考にして下さい。

売却の流れ

売却は以下のステップで進めます。

ツナグ不動産事務所に連絡することで、何をすべきかが明確になり、安心して次のステップに進むことができます。最終的に売却が完了し、ほっとした気持ちを感じられるでしょう。
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