買う前に知っておく。マンション購入前のチェックポイント！

2026年3月22日

こんにちは、ツナグ不動産事務所の松永です。
このブログにたどり着いていただき、ありがとうございます！

静岡市にある小さな不動産屋の宅建士、松永がお届けする今回のテーマは「マンション購入前のチェックポイント」です。

マンション売買にも携わっている私が、マンション物件をチェックする時のポイントをお伝えします。

マンションを探している方、今まさに契約前の方、はたまたマンション管理に興味をお持ちの方－－どんなきっかけでも大歓迎です。ぜひ最後まで読んでいただけると嬉しいです！

物件情報から見るチェックポイント！

価格
立地・環境
間取り・大きさ
築年数
総戸数
管理費・修繕積立金費用
管理形態

マンション購入を検討したら、アットホーム・スーモ・ホームズなどのポータルサイトや、折込みチラシ、不動産情報誌を見ますよね。
写真と一緒にマンションの物件情報が掲載されています。

価格や立地、間取りはもちろんしっかりチェックしていると思います。
これらはある程度、ご自身の希望が決まっているものですよね。
ですので、上記4つ（価格・立地・環境・間取り・大きさ・築年数）については省略させていただきます。

では、
「管理」のことって、どのくらい気にしていますか？
実はこれ、マンション選びの中でもとっても大切なポイントなんです。
知っているのと知らないでは、真逆の見方になるかもしれません。
購入前にぜひ知っておいてほしい「マンション管理」についてもお話していきます。

まずは「総戸数」をチェック

まずは「総戸数」からチェックしてみましょう。

大規模マンション（総戸数100戸超）は管理費や修繕積立金が1戸あたり安くなりやすく、共用施設も充実している所が多いです。
しかし大所帯の為、何かを決める時には意見が割れやすく時間がかかること多くなります。

小規模マンションは住民同士の合意形成が取りやすい傾向があります。例えば、管理費の変更や規約の変更などにおいてもまとまりやすいです。

マンションを購入し、そのお部屋の所有者になることを「区分所有者」といいます。
「区分所有者」は、自動的に管理組合の組合員になり、区分所有者である限り管理組合を脱退することはできません。このため、区分所有者のことを組合員と呼ぶこともあります。

管理組合は、共用部分等の保全・清掃・ごみ処理、修繕、関係図書の保管、町内会や官公署との交渉、マンションの風紀や安全維持、防災、広報連絡等のマンションに関する管理業務を行います。

【事例】
総戸数12戸　築44年のマンション
管理組合はありますが、管理規約は特に定められていませんでした。（管理規約なしは経験上1度きり）
でも、これまで44年間、居住者間で大きなトラブルもなく良好な状態でマンションの維持がされていました。
戸数が少なく、皆さんがマナーや常識、人を思いやる気持ちをもって一つの建物に一緒に住んでいる（共有）からだと思います。

「管理費・修繕積立金」は、月額だけで判断しない

ぱっとみ、「管理費や修繕積立金」は少しでも安い方がいいですよね。

マンションの維持にかかるコストは、毎月の住宅ローン返済額だけではなく、管理費と修繕積立金も毎月必ず発生する固定費であり、物件選びの段階でしっかり確認しておきたい項目のひとつですね。

ただし、注意が必要なのが、修繕積立金が極端に安い物件です。

修繕積立金は、外壁の補修やエレベーターの点検修理、屋上防水工事など、マンション全体の大規模修繕に備えて毎月少しずつ積み立てていくお金です。
この金額が低く設定されている場合、いざ大規模修繕の時期を迎えたときに積立残高が不足し、マンション所有者全員に数十万〜百万円単位の一時金が請求されることがあります。
購入後に想定外の出費を求められるのは、家計にとって大きなダメージになりかねません。

また、最近では修繕積立金が段階的に引き上げられているケースが多くあります。
購入時点の月額が手ごろに見えても、数年後には大幅に増額されている可能性があります。
ポータルサイトに表示されている現在の金額だけを見て「安い」と判断してしまうと、実際の維持コストを見誤ることになります。

そうならない為には、物件を掲載している不動産屋さんに連絡し（メールでも電話でもどちらでも大丈夫だと思います）
「管理費や修繕積立金の変更予定がありますか？」
「長期修繕計画がありますか？」
と確認をしましょう。

マンション全体の長期修繕計画があれば、いつ頃大規模修繕が行われる予定の為、20××年●月～修繕積立金が上がる予定などが確認できます。

月々の支払い総額をしっかり把握したうえで、無理のない資金計画を立てることが、マンション購入で後悔しないための第一歩です。

【事例】
修繕積立金…なしや2000円程度（たまに見ますね）
雨漏りや排水管の破損があった場合でも、修繕できない。もしくは、その時にまとまった費用がかかります。

管理費とは: 管理費は、管理会社への委託費や共用部分の光熱費、保守や小修繕等、日々の管理に要する経費を賄うものです。これらの費用のかかり方は、マンションごとに異なります。基本的、年間の経費を賄うように決められているので、順調であれば追加徴収されることもないと思います。
修繕積立金: 修繕積立金は、将来予想される管理組合が行う共用部分の計画修繕の費用を賄うものです。
建物は経年劣化するものですので、修繕が必要になりますし、建物の機能を向上させようとすると改善も必要になります。
修繕積立金の額は、将来どのような修繕工事が必要になるかを検討した「長期修繕計画」に基づいて決まってきます。注意が必要なのは、その積立て方式です。はじめのうちは低額にしておいて、段々増額していくことを前提とした積立て方式をとっていたり、多額の一時金を予定していたりすることがあります。また、昨今の建築費の高騰があり修繕費が予定していたものより不足するといった事態が生じることもあります。購入時に修繕積立金が安いからよかったというものではないことに注意が必要です。

管理形態　「委託しているから安心」とは限らない

マンションの資産価値や住み心地を左右する要素のひとつが、管理形態です。
大きく分けると「自主管理」と「管理会社への委託管理」の2種類があります。

自主管理のマンションは、管理費が比較的安く抑えられるというメリットがあります。
しかしその分、清掃・点検・会計処理といった管理業務を住民自身が担うことになるため、担当者の熱量や入れ替わりによって管理の質にムラが生じやすいという側面もあります。

こうした自主管理において重要な役割を担うのが、管理組合の役員です。
役員の選出方法はマンションによって異なり、輪番制と立候補制の2種類があります。
輪番制は全区分所有者が順番に役員を担う仕組みで、特定の人に負担が集中しにくい反面、管理への関心が薄い住民が役員になることもあります。
立候補制は意欲のある住民が運営を担えるメリットがある一方、なり手が集まらないと機能しにくくなります。
いずれの方式でも、積極的に関わる住民が多い時期は良くても、役員のなり手不足や高齢化が進むと、管理が形骸化してしまうケースも見受けられます。

では、管理会社に委託していれば問題ないかというと、それだけで安心するのは早計です。
委託管理にも「全部委託」と「一部委託」があり、どこまでを管理会社に任せているかはマンションによって異なります。

なかでも注目したいのが、管理員の常駐有無です。
管理員が日中常駐しているマンションでは、共用部の清掃や来訪者への対応、住民からの細かな相談にもその場で対応してもらえます。こうした日常的なケアの積み重ねが、建物の劣化防止や住民トラブルの早期解決につながります。

いくつもマンションを見てきた私が感じていることですが、
管理員さんの人柄でマンション全体の雰囲気が変わってきます！

【事例】
築50年　温かみのある親しみやすい人柄の管理人さんが常駐のマンション
総戸数70戸の大きなマンションですが、エントランスはもちろん敷地内の掃除も行き届いていました。
しかも、マンションの住人の方、すれ違う方みなさんが初めて会う私に挨拶をしてくれるんです。
怪訝な顔で見られるのはあることですが、明るく挨拶してくれるマンションは珍しかったですね
マンションの住み心地や価値は人で作られるものだと感じました！

一方、巡回管理のみのマンションでは、管理員が週数回しか来ないというケースも珍しくありません。
コスト面では有利ですが、共用部の異常や設備の不具合に気づくまでに時間がかかることがあります。

管理の良し悪しは、建物の外観や共用部の清潔感にも自然と表れてきます。
内覧の際はエントランスや廊下、駐輪場などの状態をさりげなく観察してみると、そのマンションの管理水準をある程度把握する手がかりになります。

「管理費が安い＝お得」ではなく、その金額で適切な管理が維持されているかどうかを見極めることが、長く快適に暮らせるマンション選びにつながります。

年月を重ねた高経年のマンションを買うとき

「価格が手頃」「立地が良い」――そんな理由から、築年数の経過したマンションに魅力を感じる方は少なくありません。しかし、年月を重ねたマンションには、新築や築浅物件にはない独自のチェックポイントがあります。購入後に「知らなかった」とならないよう、事前に確認しておきたい点を整理しておきましょう。

年月を重ねた高経年のマンションを買う時には、「今後どのような修繕・改良工事が予定されているのか」また、「建替えや敷地の売却の動きがあるのか」を知っておくことが重要です。
リフォーム後に共用部分の配管工事が必要になったり、長期居住するつもりだったのに建替えの検討が進んでいたりといったことが無いとも限りません。

もう1つ、マンションは集合住宅です。
「音」が気になる方は注意が必要です。中古マンションの場合、防音性能がそれほどでもない物件が多いです。内見・内覧をされる際にはぜひ確認してください。

ちなみに、マンションの寿命がきたら

修繕・改良を行ってもマンションの老朽化が進んでしまったり、修繕費用が多大になりその負担がむずかしくなったりした場合には、マンションを除却して建替えるか、残った敷地を売却することも考えなくてはなりません。

建替えや敷地売却には、原則、区分所有者全員の4/5以上の同意が必要です。
令和8年4月1日改正施行の区分所有法及び被災区分所有法により、一定の客観的事由_※がある場合は3/4以上の同意と変わりますが、原則4/5以上の同意が必要です。
これだけの多数の同意を得るには、時間をかけた議論を行い区分所有者の意識を高めていくことが必要になります。

最終的には建物を除却することになることを理解しながら、マンションを所有・管理することが必要です。

※客観的事由…①耐震性の不足　②火災に対する安全性の不足　③外壁等の剥落により周辺に危害を生ずるおそれ　④給排水管等の腐食等により著しく衛生上有害となるおそれ　⑤バリアフリー基準への不適合

マンションブーム。新築マンション・中古マンション　今後の動向

今まさに空前のマンションブームです。
こんなにマンション価格が上がるとは全く思っていませんでした。
ここに備忘録としてマンション価格を書きます。
2026年2月　東京23区新築マンション平均価格　1億4280万円

ただ、新築分譲マンションは、開発事業が一段落し少なくなる影響や土地不足などにより建築棟数自体が今後減少していくのではないかと思います。

マンションは戸建てに比べて、メンテナンスに手間がかからない、防犯面も安心、近所付き合いがラク、交通の便が良い立地などメリットがあります。

新築マンションは、価格が高騰している。今後棟数も少ないとなると、今後は新築マンションより中古マンションの購入を検討する方が増えてくると思います。