住宅ローンの『フラット35』、『フラット35 S』はどっちがお得？

はじめに
フラット35は独立行政法人の住宅金融支援機構と民間金融機関がタッグを組んで提供している全期間固定金利住宅ローンの事です。
金利プランは固定金利のみなのですが、フラット35には住宅に関する一定の条件を満たせば借入当初10年間または5年間の金利を年0.25％引き下げる「フラット35S」っていうのがあるんです。
フラット35Sには予算金額があり、予算金額に達する見込みとなった場合は受付が終了となるので、利用を検討する際にはフラット35のサイトで確認が必要です。

ちなみに、金融機関によって金利の%も違います。
フラット35の参考サイトです。
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フラット35Sの金利プランの種類

適応していればフラット35Sの金利で借りられます。
適用対象となるのは、家を新築する場合と購入する場合（中古住宅を含む）です。

【1】省エネルギー性・・・高い断熱性などを実現した住宅
【2】耐震性・・・強い揺れに対して倒壊、崩壊などしない程度の性能を確保した住宅
【3】バリアフリー性・・・高齢者の日常生活を行いやすくした住宅
【4】耐久性・可変性・・・耐久性を有し、長期にわたり良好な状態で使用するための措置を講じた住宅

4つの技術基準のうち、どれかを満たした物件だけに適用されます。この技術基準を満たすかどうかを、専門の調査機関が調べて、それに合格してはじめて住宅ローンを組むことができるようになっています。

そして、フラット35Ｓには、２種類の金利プランがあります。

金利Aプラン：返済開始から10年間の金利を0.25％下げる
金利Bプラン：返済開始から5年間の金利を0.25％下げる

上記に挙げた4つの基準をもっと細かくした基準を満たせるかどうかで、AかBかが変わってきます。

◆金利Aプラン

【新築・中古住宅共通】
次の1～6までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること

1.「エネルギーの使用の合理化等に関する法律」に基づく「住宅事業建築主の判断の基準（通称 トップランナー基準）」に適合する住宅（一戸建てに限る）
2.認定低炭素住宅
3.一次エネルギー消費量等級5の住宅 平成27年4月1日から
4.長期優良住宅
5.耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）3の住宅
6.高齢者等配慮対策等級4以上の住宅（共同住宅の専用部分は等級3でも可）

◆金利Bプラン

【新築・中古住宅共通】
次の1～6までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること

1.省エネルギー対策等級4(平成27年3月31日まで) または断熱等性能等級4の住宅の住宅
2.一次エネルギー消費量等級4の住宅 平成27年4月1日から
3.劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅（共同住宅等については、一定の更新対策が必要）
4.耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上の住宅
5.免震建築物
6.高齢者等配慮対策等級3以上の住宅

【中古住宅特有の基準】
次の1～4までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること

1.二重サッシまたは複層ガラスを使用した住宅
2.建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅（省エネルギー対策等級2以上または断熱等性能等級2以上）または中古マンションらくらくフラット３５のうちフラット３５Ｓ（省エネルギー性（外壁等断熱）に適合するもの）として登録された住宅
3.浴室及び階段に手すりが設置された住宅
4.屋内の段差が解消された住宅

・申し込み時の年齢が70歳未満（親子リレー返済を利用される場合は、70歳以上でもOK）
・日本国籍、永住許可を受けている、または特別永住者で日本国内に住んでいる
・年収に占めるすべての借入れ（フラット35を含む）の年間合計返済額の割合が下記の基準を満たしている(収入を合算できる場合もあり)
→ 年収400万円未満　年間合計返済額の割合30％以下
→ 年収400万円以上　年間合計返済額の割合35％以下

簡単に言えば、
新築物件：あんまり狭くなくて、税込み1億円以下で出来上がってから2年間、人が住んでいない家
中古物件：あんまり狭くなくて、税込み1億円以下で建物の完成から2年以上経って、人が住んだことのある家。
ざっくり言うとこんな感じではないでしょうか。

対象となる物件の条件は？

【新築・中古住宅共通】
・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している住宅
・住宅の床面積が
→ 一戸建て住宅、連続建て住宅(隣家と壁を共有している)、重ね建て住宅(1階2階などに重ねて家を建てる)の場合：70m2以上
→ 共同建ての住宅（2戸以上の集合住宅）の場合：30m2以上
※店舗付き住宅などの併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が非住宅部分（店舗、事務所等）の床面積以上であることが必要です。
・敷地面積の要件なし

【新築住宅の場合】
・建設費（建設に併せて取得した土地の購入費を含めることができます）または購入価額が1億円以下（消費税を含む）
・お申込み時点において竣工から2年以内の住宅で人が住んだことのない住宅

【中古住宅の場合】
・購入価額が1億円以下（消費税を含む）
・申込み時点で、竣工から2年を超えている住宅または既に人が住んだことのある住宅

毎月返済額、総返済額を【フラット35】と比較

■借入額4000万円の場合の毎月返済額と総返済額

	フラット35	【フラット35S】 （金利Aプラン）	【フラット35S】 （金利Bプラン
適用金利	1.30％	当初10年間　1.05％ 11年目以降　1.30％	当初5年間　1.05％ 6年目以降　1.30％
毎月返済額	11万8592 円	当初10年間　11万3848 円 11年目以降　11万7292 円	当初5年間　11万3848 円 6年目以降　11万7947 円
総返済額	4980万8848円	4884万9328円	4929万1993円
【フラット35】との総返済額の差		約95万円以上のおトク！	約51万円以上のおトク！

※融資率9割以下、元利均等返済、ボーナス返済無し、返済期間35年
※金利1.30％は【フラット35】（買い取り型）の2020年10月最多金利
※総返済額には融資手数料、物件検査手数料、火災保険料などは含まれない
※試算結果は概算

子育て支援型・地域活性化型との併用が可能

そのほかにも、子育て世帯にうれしいメリットがあります。

【フラット35S】は、【フラット35】の子育て支援型・地域活性化型との併用が可能です。
【フラット35S】で-0.25％、
子育て支援型・地域活性化型で-0.25％で、合わせて -0.5％も金利が引き下げになります。
ただし、子育て支援型も地域活性化型も、自治体が住宅金融支援機構と連携していなければ利用できず、利用可能な自治体は多くはないようなので事前に調べてみましょう。
【フラット35】のサイトで確認し、家を建てたり購入したりする地域が制度の対象になっていれば、利用を検討するのがオススメです。

性能の高い家だから売却しやすいかもしれない
【フラット35S】が適用になる家は、将来、売却をすることになった場合にも買い手がつきやすく有利。

【フラット35】が利用できる家は性能が高く、それだけでも売却しやすいのですが、【フラット35S】だとさらに性能の高さをアピールでき、購入する人も【フラット35S】が利用できるので、売却に有利かもしれません。

年間返済額が抑えられる分、【フラット35】に比べて多めに借りることができる【フラット35S】ですが、
ついつい多めに借りてしまって、返済が苦しくなることも。
金利引き下げ期間が終了してからの返済額アップも要注意です。