たまに見かける…「心理的瑕疵（しんりてきかし）」とは…

お家探しをしていると「心理的瑕疵物件（しんりてきかしぶっけん）」「瑕疵（かし）あり」なんて言葉を目にすることがあるかもしれません。

「瑕疵」は「かし」を読みます。

それがどういったものなのか？
知っているのと知らないのとでは、受け止め方が違ってくると思います。
知っていれば、「あ～そうなんだ」と冷静な判断ができると思います。
冷静な判断で、ぜひ良い物件を手に入れてくださいね。

瑕疵（かし）なんて言葉、なかなか普段聞かないですし、使わないですし、読み方もわからないですよね。
その気持ち、よく分かります(^.^)
でも、
何となくモヤモヤっと分かって、なにか引っ掛かりますよね。

ここでは、不動産取引における「心理的瑕疵について」をお話ししていきます。

不動産取引における「心理的瑕疵」

まず、
「心理的瑕疵」とは

心理的に影響を及ぼす隠れた傷。
と私は訳します(^.^)

不動産取引においては「その物件において人の死の死因が心理的に影響を及ぼすもの」となります。
いわゆる「事故物件」と呼ばれているものです。

人の死に関することなので、なかなか書きにくいですが…
どういったものが「心理的瑕疵」にあたるのかをみていきましょう。

ちなみに、弊社でも心理的瑕疵物件を何件か売買しており、もちろん成約しております。
なので私、そんなに珍しくないなと感じています。

「人の死の告知に関するガイドライン」

2021年10月　国交省が「宅建業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。
国が事故物件についてのガイドラインを発表するほど、事故物件の数はあるということです。
その中では、「告げなくてもよい場合」が書かれています。

告げなくてもよい場合

1. 　その物件で発生した、自然死または日常生活の中での不慮の死（老衰・病死・転倒事故・誤嚥など）
2. 　隣接住宅や通常使用しない集合住宅の共用部分での他殺・自殺・事故死
3. 　概ね３年経過後の自然死で特殊清掃が行われた場合（賃貸）
4. 　概ね３年経過後の他殺・自殺・事故死など（賃貸）
5. 　日常利用する集合住宅の共用部分での3と4（賃貸）

ポイント！
①　入浴中の溺死や階段からの転倒などで亡くなった場合は告知義務はないです。

②　近隣で起こった事件やマンションの共用部分で普段使用しない場所で起こった事件などは告知義務はないです。

③　賃貸の場合は、概ね３年経てば告知義務はなくなりますが、事件性や社会に与えた影響等が特に高い場合は告げる必要があります。

告げる内容・告げなくてもよい内容

では、説明する場合その方の死因など、どこまで告げるのかをご紹介します。

告知する内容

• 　事案の発生時期
• 　場所
• 　死因（自然死・他殺・自殺・事故死など別。不明の場合はその旨）
• 　特殊清掃が行われた場合は、その旨

となります。

亡くなった方やそのご遺族の名誉や生活の平穏に十分配慮し、不当に侵害することはできません。
そういった観点から次の事項は告知義務はありません。

告知義務のない内容

• 　氏名
• 　年齢
• 　住所
• 　家族構成
• 　具体的な詩の態様や発見状況など

心理的瑕疵に関する裁判例

では、心理的瑕疵について裁判ではどのように判定しているかを少しご紹介します。

《瑕疵を認めた事例》

【売買の建物内で自殺をはかり、病院で死亡した場合】
売買の1年11か月前に建物内において睡眠薬自殺をはかり、約2週間後に病院で死亡した事故があった。
裁判所は、極めて軽微な瑕疵、損害賠償売買代金の1％と認めた。（東京地裁　H21.6.26）

【失火による死亡事故】
土地の売買契約の3年7か月前、当時存していたアパートで1名が亡くなる失火事故があった。裁判所は、売主に対する賠償請求を認めた。（東京地裁　H22.3.8）

《瑕疵を否定した事例》

【失火による死亡事故】
土地の売買契約の17年前、当時存していた共同住宅で1名が亡くなる火災事故があった。裁判所は、瑕疵は相当程度希釈されているとし、請求を棄却。（東京地裁　H26.8.7）

【共用部分の事故死】
建築中マンションのエレベーターシャフト内工事における転落死亡事故について、買主の心理的瑕疵を要因とする売買契約の解除等の請求が棄却。（東京地裁　H26.4.15）

【賃貸・物件内での自殺事故】
ワンルームタイプ・東京都区にて
都市部のワンルームであり、近所付き合いが希薄であることを考慮すれば、本件事件後最初の借主には事件を告知する義務はあるが、次の借主には、極短期間で退去した等の特段の事情がない限り告知する義務はない。（東京地裁　H19.8.10）

【賃貸・ほかの貸室での自殺事故】
ワンルームタイプ・東京都区にて・事故居室以外の居室を新たに賃貸する場合、宅建業者において、賃借希望者に対して自殺事故を告知する義務があるとはいえない。（東京地裁　H26.8.5）

不動産業者としての調査義務

ここからは、不動産業者の調査義務について説明させていただきます。

宅建業法には明確な人の死に関する事項の調査義務について定める条文はありません。
しかし、宅建業者は取引の関係者に対し信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならないので、販売活動・媒介活動に伴う通常の情報収集を行う義務があります。

そのうえで、売主様や貸主様に契約前に「告知書」という書面に過去に生じた事案についての記載を求めています。
不動産業者は適切な告知書の記載が行われるように助言をし、記載してもらうことにより調査義務は果たしたことになります。
もし、売主様や貸主様がわざと告知しなかった場合は契約不適合責任に該当するなど民事上の責任を問われる可能性があります。

不動産業者が、近所に聞き込み調査を行ったり、インターネットサイトを調査したりするのではと思われがちですが、国交省のガイドラインはそういった調査の調査義務はないと書いてます。
このガイドラインは、トラブルの未然防止の観点から、現時点で妥当と考えられる一般的な基準でまとめられているものです。

亡くなった方やそのご遺族の名誉や生活の平穏に十分配慮し、不当に侵害することはできません。

そして、人の死に対しては、個々によって考え方が違うため全く気にしない人もいらっしゃいますし、
その反対に、老衰や病死などに関わらず、人の死というものをとても気にしている方もいらっしゃいます。
不動産業者としては、お客様から人の死についての有無を問われた時は、一般的な基準で割り切れない個別の事情があるのかを考慮した上で、調査しお話しする必要があるかと思っています。

ガイドラインができた背景

国交省が作成したガイドライン。なぜこのような判断基準が出来たのか。

この「人の死」に関する判断基準がなかったがために、独り身の高齢者がアパートなどを借りるにあたり、亡くなる確率が高くお部屋で亡くなった場合、その後の賃料が下げられる事もあり、大家さんなどに敬遠されるという傾向があると随分前からいわれています。

人はいつか亡くなります。
私もできれば家で死にたいなと考えています。
もしガイドラインがなかったら、
家で亡くなったら心理的瑕疵にあたり、「心理的瑕疵」が存在する物件は、売買価格が下がる。
となってしまいます。

そんな事にならないようにガイドラインを設定し、人の死に対して過剰に反応しないように、それは生きている限り当たり前のことであり自然であることを再認識させ、冷静な判断に導くためだと思います。

あまり過剰になりすぎないように、もし気になる場合はお祓いなど神様の力を借りましょう(^-^)

トラブルを未然に防ぐために

個々の不動産取引においては、お互い納得して判断したうえで取引が行われることが一番だと思います。

心理的瑕疵についての嫌悪の程度は、人によって個人差のあるものです。

ですが、一般的に通常の判断はどうなのかを過去の事例や裁判例などをみながら、判断していくことが必要だと思います。

今回発表されたガイドラインは、今後も見直され更新を検討されていくと思います。

「心理的瑕疵物件」と書いてあっても気になる物件があったら、ぜひ内覧に行ってください！
自分の目で見て、確認することをおススメします！
そして、疑問に思っていることや不安に思っていることは、不動産会社さんに相談しましょう。

静岡中部の不動産購入・土地・中古住宅・マンション・建売の購入・不動産売却・土地・中古住宅・マンションの売却をお考えの方は、ぜひツナグ不動産へお気軽にお問い合わせください◎
（もちろん、しつこい勧誘や営業は一切しませんのでご安心ください＼(^o^)／）

こんなのも書いてます

＊＊＊　ツナグ不動産の物件情報　＊＊＊