こんにちは！ツナグ不動産の松永です(^.^)/
たまにネットで、「市街化調整区域」の土地や中古住宅の購入は、再建築ができない、住宅ローンが借りれない、売却できない…なんて書き込みがあったりします。
えっ！そうなんだ。
と信じてしまうと気に入った物件を購入するチャンスを逃してしまうかもです。
※以下、市街化調整区域を「調整区域」と記入します。
「調整区域」の土地・中古住宅は、購入や再建築ができる物件もあります！
調整区域とは
「市街化調整区域」「調整区域」とは、市街化を抑制すべき区域。
田んぼや畑などの農地や自然を大切にし、施設の建設などの目的とはしていないため、農家住宅や農業用施設等を建築する場合を除き、原則として建築物を建築することができない地域です。
って書かれちゃうと、
やっぱりできないんでしょってなるんですが。
例外的に建築等ができる場合もあります。（けっこうあります）
調整区域すべてが、「購入不可」「再建築不可」「ローン借入不可」「売却不可」ではありません。
市街化区域と比べると、少しややこしいですが「購入できる」「再建築できる」「ローン借入できる」「売却できる」物件はあります。
ただし、その土地、その中古住宅各々によって許可の内容が違うため、市役所や仲介不動産業者さんに確認が必要です。
※ここでは、静岡市における調整区域の場合を掲載します。
調整区域の扱いについては、地域により違うので物件のある市の建築指導課や県土木事務所などに確認をしてください。
ちなみに、ツナグ不動産では静岡市・藤枝市・焼津市について、一般的な事はお話はできます。お気軽にお問い合わせください。
正しい情報、信頼できる情報をもとに気にいった物件を探して購入してくださいね。
チェックポイント！
◎ 建築できる土地なのか？
大事なチェックポイント
１．まずは土地。「宅地」になっているかどうか。
大きなポイントです。
土地が「宅地」になっているかどうかを調べましょう。
そのために
法務局で、登記事項証明書を取得しましょう。
１通 600円です。
全国の法務局一覧→こちらから
ひと手間かかっても、600円かかっても、全ては今後の為です(^.^)
登記事項証明書の地目が、「宅地」になっていれば第一段階クリアです(^.^)
もし検討している土地が、「田」や「畑」の場合の売買は、農家資格をもっている方などに限定されてきます。
ただし（まだあきらめないで下さい）
地目が「田」や「畑」の場合でも、現地が線引き前から（下記２ 参照）「宅地」であったと証明できれば、売買や建築ができる可能性があります。
「農家資格」の今後について考えてみました
「農家資格」とは…静岡市の場合、耕作面積1,000㎡以上、年間60日以上耕作に従事 などの要件があります。
さらに藤枝市の場合では、耕作面積3,000㎡以上、年間150日以上耕作従事などとなっています。
市町によって違っているんですが、
共通しているのは、
何といっても、広い農地を持つか借りるかしないと「農家資格」を持てない。
ということです。
「農家資格」がない人は、小さな畑でも購入できないのが今の現状です。
なので、
中古住宅は購入できても、その隣の家庭菜園用の畑（地目が畑部分）は買えないんです。
これって、売りたい人も買いたい人も困ってしまいますよね。
売りたい人は、家は売れても隣の畑だけずっと所有しなくてはならなく、手入れをしに遠くから来なければならないですし、買いたい人は隣にあるのに買えないって状況なんです。
なんだかモヤモヤしますよね。
他県の市町では、空き家バンクに登録された空き家とセットで遊休農地を取得する場合に限り、農地の最低取得面積が引き下げられているところもあります。
市町によっては、最低面積を１㎡、１０㎡、１００㎡等と設定している所があります。
農家資格のない移住者等に、定住してもらうための働きかけです。いいですよね～。
調整区域の基本を頑なに守ろうとすると、今の時代敷居が高くなり、どんどん人を寄せ付けない、人口が少なくなってしまい高齢者ばかりの集落になってしまうのでは思います。
静岡の田舎へ移住を考えている人達が、躊躇せず明るく住めるようにするには、行政のシステム変更が重要だと思っています。是非、間口を広げてもらいたいと感じています！
２． 次に「線引き日」と「宅地になった日」をチェック！
① 市役所 都市計画課などで、「線引き日」を確認しましょう。
「線引き日」とは、土地（地域）が市街化区域と調整区域に分かれた日の事です。
「線引き日」は各市町村によって違いますので、必ず市役所に確認しましょう。
静岡市の場合、昭和45年7月1日が線引きされた日になります。（中島・駒越・蒲原・由比・谷津を除く）
この日を境に、市街化区域・調整区域に分かれました。
そして、
この日を境に、時期が『線引き前』か『線引き後」か 分かれます。
② 次に、当該地が「宅地になった日」を確認しましょう。
この日づけ が非常に大事です！
法務局で取得の登記事項証明書に宅地になった「地目変更日」の日付が載っていますので、確認しましょう。
土地の分筆や合筆などで日付が載っていない場合などは、分筆や合筆される前の「宅地」になった日を登記事項証明書でさかのぼって調べましょう。
【 静岡市の場合 】（中島・駒越・蒲原・由比・谷津を除く）
線引き日：昭和45年7月1日
| [例1] 当該地の地目変更日（宅地になった日）：昭和45年6月30日 これは、線引き日S45.7/1より前なので、「線引き前の宅地」となります。 調整区域と決められる前から宅地であると公的に証明されるので「線引き前宅地」であると認定され、既存集落内（おおむね50戸以上が連なっている集落）であることをふまえた上で、調整区域内に住宅を建てることが可能！ となります。 |
| [例２] 当該地の地目変更日（宅地になった日）：昭和45年7月2日 これは、線引き日S45.7/1以降なので、「線引き後の宅地」となります。 線引き後に宅地になっている多くの場合、建築不可の宅地となります。（旧宅造法に基づく許可区域や属人性などを除く） |
③ 「線引き日」より前から「宅地」になっていれば、土地の売買や建築が可能となります。
このように土地に市街化区域、調整区域などと線を引かれ、その日「以前から宅地」になっていた土地とその日「以降に宅地」になった宅地では、（一般的に）家が建築できるかどうかで全く扱いが違ってきます！
ちょっとアドバイス！
線引き後の宅地でも現地が線引き前から「宅地」であったと証明できれば、売買や建築ができる可能性があります。
例えば、線引き時点の固定資産台帳や航空写真において宅地利用されていることが認められるものなどになります。
３． 「既存宅地」の許可があるかを確認。
「既存宅地」の許可があるかどうかで、扱いの違いがあるかは、各市町村によって違います。
「既存宅地」とは、2001（平成13）年5月18日までの制度で、調整区域内でも一定の条件を満たす土地であれば、建築許可を受けないで届け出だけで建築することを認めるというもの（旧都市計画法43条1項6号）です。
知事の確認を受けた既存宅地については、比較的自由に建築を行なうことができたのですが、2001（平成13）年5月18日に都市計画法が改正・施行されたことにより、こうした既存宅地の制度は5年間の経過措置を経たのちに消滅しました。
今は新たに既存宅地の許可を取るという行為はできません。
現在、静岡市では「既存宅地の許可のある宅地」と「線引き前宅地」については大きな違いはありません。
静岡市・調整区域・線引き前宅地及び既存宅地 において可能の建築物
- 自己用専用住宅 （セカンドハウスや借家は不可。）
- 土地面積は、165㎡以上
- 建ぺい率60％、容積率200％
- 高さ10ｍ以下
になります。
静岡市では既存宅地については個人情報のため開示しておりません。仲介に入っている不動産業者さんに確認しましょう。
一方、藤枝市や焼津市などでは、「既存宅地の許可のある宅地」と「線引き前宅地」では建築できる建物の用途が違ってきます。
藤枝市及び焼津市・調整区域・既存宅地 において可能の建築物
藤枝市や焼津市では既存宅地の特例が受けられます。
１年以上更地になっていた土地の場合、
「既存宅地」の許可をとってある土地では、第二種低層住居専用地域において建築可能なものが建てられます。
例えば、アパートや150㎡以下の日用品店舗などです。
「線引き前宅地」では一戸建て専用住宅に限り建築可能。という形になります。
市街化調整区域における住宅等の建築の可否や内容については、各市町村にご確認ください。
◎ 中古住宅として売買できるのか？
４．さらに中古住宅の場合は、「属人性」のある物件かを確認
私「属人性」って言葉、不動産会社に入って初めて聞きました((+_+))
「属人性」とは、土地に対してではなく、その人個人に対して建築許可を出しているという事です。
例えば、鈴木さんは農家資格を持っている人だから建築してもいいよ。とか、伊藤さんは古くから農家を営んでいる家の分家さんだから建築してもいいよ。という具合に、○○さんだから許可するよというのが「属人性」があるということになります。
「属人性」について、市役所の都市計画課などで確認ができますが、静岡市では「個人情報のため開示しておりません。」
仲介に入っている不動産会社さんに確認しましょう。
「属人性のある建物の場合」は、基本的に○○さんもしくはその相続人にしか許可されませんので、中古住宅を売買することや再建築することが難しいです。
△△さんが購入する場合には、市の許可が必要になります。これには様々な条件、審査があります。
○○さん（売主）も△△さん（買主）も許可基準をクリアする必要がありますので、市役所や調整区域に詳しい行政書士さんへ相談することが重要です。
調整区域のメリット・デメリット
調整区域とは、市街化を抑制する区域になります。
農業や林業を主に行うエリアとされ、住宅や商業施設、工場などの建築が制限される地域です。
「田」や「畑」などの農地に家を建てるということは、その分農地が少なくなってしまいます。
その為、特例措置として農家資格をもっている者や農家等の分家住宅で許可をとった人であれば農地の所に家を建築できるよ。となってるんですね。
でも、区別する前から宅地になっていた場合や既存宅地の許可を得ていた場合には、土地の売買や中古住宅の売買、新築住宅の建築ができます。
（↑静岡市や藤枝市、焼津市ではです。）
ちなみに、農地（田・畑など）の売買には農地法の許可が必要となるため、それには農家資格などの要件があります。
メリット
- 土地の価格が比較的安く広い土地を購入できる。
- 固定資産税が低く抑えられる。都市計画税がかからない。
- 交通量が少ないことが多い。
- 商業施設や工場が建設されないため静かな環境が保たれる。
デメリット
- 新築やリフォームに、建築制限がある。
- 駅やスーパーが遠い
- 下水道などのインフラ整備が遅れる
調整区域は多くの制限があり、新築をはじめ、リフォームひとつとっても自治体の許可が必要です。
言い換えれば、条件さえ満たしていれば広めの土地に理想の住宅を建てられる可能性を秘めた区域でもあります。
ぜひご検討ください。
まとめ ※静岡市・焼津市・藤枝市の場合
- 地目が「宅地」になっているか
- 「線引き日」をチェックし、「線引き前」から「宅地」になっているか
- 「既存宅地の許可」を取得しているか（特例を受けらる市町村があります）
- 中古住宅の場合は、その建物に「属人性」がついていないか
- 田・畑の場合は、農地法の許可が必要の為、農家資格などの要件あり
この５点が大きなポイントとなってきますが、
その土地、その中古住宅各々によって許可の内容が違うため、市役所や仲介不動産業者さんに確認してくださいね。
あなたが検討している物件は、「購入できる」「再建築できる」「ローン借入できる」「売却できる」物件かもしれません。
信用できる情報を確認してから決めてください。
調整区域出身の松永でした(^^)/
静岡中部の不動産購入・土地・中古住宅・マンション・建売の購入・不動産売却・土地・中古住宅・マンションの売却をお考えの方は、ぜひツナグ不動産へお気軽にお問い合わせください◎
（もちろん、しつこい勧誘や営業は一切しませんのでご安心ください＼(^o^)／）
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