「調整区域」の土地や中古住宅って買えるの？という質問に、「できない」なんて簡単に言えないです。

2024年8月23日

こんにちは！ツナグ不動産の松永です(^.^)/

たまに、ネット上に、「市街化調整区域」の土地や中古住宅の購入は、再建築ができない、住宅ローンが借りれない、売却できない…なんて書き込みがあったりします。
えっ！そうなんだ。
と、信じてしまうと気に入った物件を購入するチャンスを逃してしまうかもです。
※以下、市街化調整区域を「調整区域」と記載します。

「調整区域」の土地・中古住宅は、購入・再建築ＯＫの物件もあります

調整区域とは

「市街化調整区域」「調整区域」とは、市街化を抑制すべき区域。
田んぼや畑などの農地や自然を大切にし、施設の建設などの目的とはしていないため、農家住宅や農業用施設等を建築する場合を除き、原則として建築物を建築することができない地域です。

って書かれちゃうと、
やっぱり建物建てたりできないんでしょ。ってなるんですが。

例外的に建築等ができる場合もあります。（けっこうあります）

調整区域すべてが、「購入不可」「再建築不可」「ローン借入不可」「売却不可」ではありません。

市街化区域と比べると、少しややこしいですが「購入できる」「再建築できる」「ローン借入できる」「売却できる」物件はあります。

ただし、その土地、その中古住宅各々によって許可の内容が違うため、市役所や仲介不動産業者さんに確認が必要です。

※ここでは、静岡市における調整区域の場合を掲載します。

調整区域の扱いについては、地域により違うので物件のある市役所の建築指導課などに確認をしてください。

ちなみに、ツナグ不動産では静岡市・藤枝市・焼津市について、一般的な事はお話はできます。お気軽にお問い合わせください。
正しい情報、信頼できる情報をもとに気にいった物件を探して購入してくださいね。

チェックポイント！

土地について調べましょう
建物について調べましょう

◎　建築できる土地なのか？

１．まずは土地。「宅地」になっているかどうか。

大事なポイントです。
土地が「宅地」になっているかどうかを調べましょう。

ここで言う「宅地」になっているかどうかというのは、登記事項証明書で「宅地」となっているかどうかということです。

見た目では、建物が建っているから大丈夫と思っていても、登記事項証明書で「畑」「田」となっている場合も多々あります。「登記事項証明書」の地目が、「畑」「田」の場合、農地とみなされます。

確認するには、

法務局で、「登記事項証明書」を取得しましょう。

１通　600円です。
全国の法務局一覧→こちらから

ひと手間かかっても、600円かかっても、全ては今後の為です(^.^)

登記事項証明書の地目が、「宅地」になっていれば第一段階クリアです(^.^)

もし検討している土地の地目が、「田」や「畑」の場合で、基本的に農家資格をもっている方などに限定されてきます。

でも、まだあきらめないで下さい。

地目が「田」や「畑」の場合でも、現地が線引き前から（下記２　参照）「宅地」であったと証明できれば、売買や建築ができる可能性があります。これには実際、行政書士などの専門家に依頼する為、手間と時間とお金がかかります。

２．　次に「線引き日」と「宅地になった日」をチェック！

①　市役所　都市計画課などで、「線引き日」を確認しましょう。

「線引き日」とは、土地（地域）が市街化区域と調整区域に分かれた日の事です。
「線引き日」は各市町村によって違いますので、必ず市役所に確認しましょう。

静岡市の場合、昭和45年7月1日が線引きされた日になります。（中島・駒越・蒲原・由比・谷津を除く）
この日を境に、市街化区域・調整区域に分かれました。
そして、
この境ができた日の前から宅地であったのか、その後から宅地になったのかで、『線引き前宅地』か『線引き後宅地』という言い方になります。

②　次に、土地の地目が「宅地になった日」を確認しましょう。

この日づけ　が非常に大事です！
法務局で取得の登記事項証明書に宅地になった「地目変更日」の日付が載っていますので、確認しましょう。

土地の分筆や合筆などで日付が載っていない場合などは、分筆や合筆される前の「宅地」になった日を登記事項証明書でさかのぼって調べましょう。

【　静岡市の場合　】（中島・駒越・蒲原・由比・谷津を除く）
線引き日：昭和45年7月1日

[例1]　当該地の地目変更日（宅地になった日）：昭和45年6月30日　
これは、線引き日S45.7/1より前なので、「線引き前の宅地」となります。

調整区域と決められる前から宅地であると公的に証明されるので「線引き前宅地」であると認定され、既存集落内（おおむね50戸以上が連なっている集落）であることをふまえた上で、調整区域内に住宅を建てることが可能！　となります。

[例２]　当該地の地目変更日（宅地になった日）：昭和45年7月2日　　
これは、線引き日S45.7/1以降なので、「線引き後の宅地」となります。

線引き後に宅地になっている多くの場合、建築不可の宅地となります。（旧宅造法に基づく許可区域や属人性などを除く）

③　「線引き日」より前から「宅地」になっていれば、土地の売買や建築が可能となります。

このように土地に市街化区域、調整区域などと線を引かれ、その日「以前から宅地」になっていた土地とその日「以降に宅地」になった宅地では、（一般的に）家が建築できるかどうかで全く扱いが違ってきます！

ちょっとアドバイス！

線引き後の宅地でも現地が線引き前から「宅地」であったと証明できれば、売買や建築ができる可能性があります。
例えば、線引き時点の固定資産台帳や航空写真において宅地利用されていることが認められるものなどになります。これには実際、手間と時間とお金（行政書士などの専門家に依頼する為）がかかります。

３．　できれば「既存宅地」の許可があるかを確認。

できれば「既存宅地」の許可があるかどうかを、市役所で調べたいです。
ただ、静岡市役所の場合、個人情報になるとの判断で委任状がなければ「既存宅地」や「建物の属人性」について開示していません。仲介に入っている不動産業者さんに確認しましょう。

「既存宅地」や「建物の属人性」についての開示は、各市役所により判断がちがうので、物件のある役所に確認してください。

既存宅地とは

「既存宅地」とは、2001（平成13）年5月18日までの制度で、調整区域内でも一定の条件を満たす土地であれば、建築許可を受けないで届け出だけで建築することを認めるというもの（旧都市計画法43条1項6号）です。
知事の確認を受けた既存宅地については、比較的自由に建築を行なうことができたのですが、2001（平成13）年5月18日に都市計画法が改正・施行されたことにより、こうした既存宅地の制度は5年間の経過措置を経たのちに消滅しました。
現在、新たに既存宅地の許可を取るという行為はできません。

現在、静岡市では「既存宅地の許可のある宅地」と「線引き前宅地」については大きな違いはありません。

静岡市：調整区域の「線引き前宅地」及び「既存宅地」において建築可能の建築物

自己用専用住宅　　（セカンドハウスや借家は不可。）
土地面積は、165㎡以上
建ぺい率60％、容積率200％
高さ10ｍ以下

になります。

一方、藤枝市や焼津市などでは、「既存宅地の許可のある宅地」と「線引き前宅地」では建築できる建物の用途が違ってきます。

藤枝市及び焼津市：調整区域の「既存宅地」において建築可能の建築物

藤枝市や焼津市では既存宅地の特例が受けられます。

１年以上更地になっていた土地の場合：

「既存宅地」では、第二種低層住居専用地域において建築可能なものが建てられます。
例えば、アパートや150㎡以下の日用品店舗などです。

「線引き前宅地」では、一戸建て専用住宅に限り建築可能。という形になります。

市街化調整区域における住宅等の建築の可否や内容については、各市町村にご確認ください。

◎　中古住宅として売買できるのか？

さらに中古住宅の場合は、「属人性」のある物件かを確認

私「属人性」って言葉、不動産会社に入って初めて聞きました((+_+))

属人性とは

「属人性」とは、土地に対してではなく、その人個人に対して建築許可を出しているという事です。

例えば、鈴木さんは農家資格を持っている人だから建築してもいいよ。とか、伊藤さんは古くから農家を営んでいる家の分家さんだから建築してもいいよ。という具合に、○○さんだから許可するよというのが「属人性」があるということになります。

「属人性」について、市役所の都市計画課などで確認ができますが、静岡市では委任状が無い限り「個人情報のため開示しておりません。」
仲介に入っている不動産会社さんに確認しましょう。

「属人性のある建物の場合」は、基本的に○○さんもしくはその相続人にしか許可されませんので、中古住宅を売買することや再建築することが難しいです。

△△さんが購入する場合には、市の許可が必要になります。これには様々な条件、審査があります。
○○さん（売主）も△△さん（買主）も許可基準をクリアする必要がありますので、市役所や調整区域に詳しい行政書士さんへ相談することが重要です。

調整区域のメリット・デメリット

調整区域とは、市街化を抑制する区域になります。
農業や林業を主に行うエリアとされ、住宅や商業施設、工場などの建築が制限される地域です。

「田」や「畑」などの農地に家を建てるということは、その分農地が少なくなってしまいます。
その為、特例措置として農家資格をもっている人や農家等の分家住宅で許可をとった人であれば農地の所に家を建築できるよ。となってるんですね。

でも、区別する前から宅地になっていた場合や既存宅地の許可を得ていた場合には、土地の売買や中古住宅の売買、新築住宅の建築ができます。

（↑静岡市や藤枝市、焼津市ではです。）

ちなみに、農地（田・畑など）の売買には農地法の許可が必要となり、それには農家資格などの要件があります。