『住宅ローン　審査落ちました』の理由

こんにちは！
住宅ローンアドバイザーだった　ツナグ不動産事務所の松永です(^o^)丿

不動産の購入、新築建売住宅・土地・中古住宅・マンションの購入には、住宅ローンを利用して購入する方がほどんどです。

ただ住宅ローン、誰でも借りれるわけではありません。

そして、いくらでも貸してくれるわけでもありません。

銀行は、審査を行います。

住宅ローンは、今や35年、40年の長いお付き合いになります。

お金を貸す銀行もその人が信用できる人かどうかのを審査します。

その審査、落ちる場合があります。

しかも、落ちた理由なかなか銀行は教えてくれません。

なぜ落ちた？

住宅ローンの審査に落ちた理由には、大きく３つあると思います。

• 　他社での借入や返済状況に問題があった。
• 　返済比率の問題。
• 　団体信用生命保険（団信）に加入できない。

だと思います。

他社での借入や返済状況に問題があったか？どうか

住宅ローンの審査で落ちた場合、銀行では落ちた理由を教えてくれません。

なぜ落ちたのかが、なんとなく分かれば今後の対応もわかってくると思います。

そこで、まず他での借入状況や返済状況に問題があったかどうかです。

「私は、借金してません」

と言われる方がいらっしゃいますが、ここで確認です(^.^)

• 「車のローンはありませんか？」
• 「カーリースを利用していませんか？」

「車のローンも借入のひとつです。」そして、「カーリースの情報も登録されている可能性もあります。（リース会社によります）」

銀行の審査では、信用情報機関に個人の借入状況等の照会をします。
信用情報機関の情報には、車のローン情報やクレジットカード情報などがのっています。
それを参考に支払い状況などを確認します。

そして銀行は、１年間の収入における借入返済額がいくらになるのか？比率を計算します。これを返済比率といいます。
住宅ローンの返済額と車のローンの返済額を足して、年収の30％～40％を超えるとNGになる場合が多いです。
車のローンの支払い額って結構影響してきます。

「私は、支払いを遅れたことはないんですが…」

もしかしたら、こんな場合ありませんか？

• 「スマホの機種代金を分割にしてませんか？　その支払いが遅れたことありませんか？」

スマホの機種代を分割払いしている場合は注意が必要です。

それから、こんな方がいらっしゃいました。

携帯会社から口座から引落しができなかった旨のハガキが届いてから、毎月支払いをしていた。毎月きちんと支払ってたから大丈夫だと思っていた。
という方です。

この場合も、毎月は支払っていますが、毎月遅れている形になりますので、支払いに問題ありと判断されてしまいます。

「クレジットカードを使ったことありません」

• 「クレジットカードを使用していなくても、たくさん持っていませんか？」

最近はやりの”ポイ活”。クレジットカードを作成しただけでとか、新規入会でポイントが付いたりするので、ついつい作ってしまっていませんか？

クレジットカードの保有枚数が多すぎると、住宅ローン審査に悪影響を及ぼす可能性があります。
なぜなら、クレジットカードには「キャッシング枠」が付帯している場合があり、このキャッシング枠の金額が多いと審査上「他社からの借り入れが多い」と判断されるからです。
キャッシング枠とは、クレジットカード発行時にあらかじめ決められた「お金を借りられる枠」のことです。キャッシング枠が50万円であれば、いつでも50万円までお金を借りることができるからです。

「カードの枚数までわかるの？」

分かります。

その人が、クレジットカードを何枚もっているのかは銀行に分かります。
なぜなら、クレジットカードを作るとカード情報は信用情報機関に登録されます。

信用情報機関は、日本には３つあります。

• CIC（シーアイシー）…割賦販売_※法（かっぷはんばいほう）と貸金業法（かしきんぎょうほう）にもとづく唯一の指定信用情報機関、902社が登録（2022年）、クレジット会社・銀行・消費者金融・保険会社・百貨店など
• JICC（日本信用情報機構）…最も加盟会員が多い信用情報機関、全体の約半数が消費者金融です。1328社が登録（2021年）、消費者金融・クレジット会社・信販会社・保証会社など
• KSC（全国銀行個人信用情報センター）…全国銀行協会が運営。銀行系の金融機関が主。銀行、信用金庫、農協、ネット銀行など

※割賦販売とは…代金の支払いを分割して支払うことを条件とした販売方式。

これらの情報機関に、「枚数」も登録されていますし、「氏名・生年月日・住所・℡番号・勤務先」も登録されています。そして、「支払い状況」もわかるようになっています。支払い状況が悪いとか、破産していることがこの情報には載っているため、これを俗に「ブラックリストにのる」なんて言ったりします。

• 住宅ローンの審査に影響する枚数はどの程度なのか？

多くの金融機関では、クレジットカードの一般的な保有枚数である3枚を超えてくる４～5枚以上保有している場合には注意が必要です。

返済比率とは？

返済比率とは、年収における住宅ローンなどの返済額が占める割合のことです。
年収のうち、返済額がどの位の割合を占めているか　です。

ですので、返済比率が低いと、家計がラクにやっていけます。

逆に返済比率が高いと、家計を圧迫してしまいます。
そんな事にならないように、無理のないよう借入金額にしましょう。

ということで、各金融機関で返済比率や審査金利（審査上の金利で実際の金利とは異なることが多い）が決められており、その数値を基に借入可能額が決められます。

返済比率は、３0％～４０％に設定している銀行が多いと思います。

「住宅ローン」を申し込む際は、この「返済比率」が関係していると覚えてください。

返済比率は、他の借入（車のローン、クレジットのリボ払い、スマホの分割払いなど）も影響します。

つまり、

年収の30～40％以内に、住宅ローン+車のローン+クレカのリボ払い+スマホの分割…が収まっているかです。

生命保険に加入できない場合

住宅ローンの審査には、金銭的な面の他、身体的な面もかかわってきます。

長い期間返済していく中で、万が一亡くなってしまった場合残りの借金を家族が負担して支払うのは難しいし、どうしよう…。売却か…。

ということにならないように、生命保険に加入することが条件になっている金融機関がほとんどです。

「団体信用生命保険」略して「団信」に加入することで、万が一があった場合は残りの住宅ローンの返済が全額保証される制度になっていますので、残された家族も安心できます。

その生命保険に加入できない場合は、住宅ローンの審査にパスできません。

ただしフラット３５は、団体信用生命保険の加入は必須ではありません。任意となっていますが、万が一亡くなった場合は相続人がその債務を引き継ぐことになります。住宅ローンは大きいお金ですので、私としては加入をおススメします。

どんな人が団信（団体信用生命保険）に入れない？

団信への加入は健康であることが前提条件のため、持病の有無や病歴などによっては団信へ加入できないことがあります。持病があると加入できないということではありませんが、加入時の告知内容によっては審査に落ちる可能性が高まります。

【告知の内容】

• 所定の期間内に、医師の指示や指導などによる投薬を受けた
• 所定の期間内に、所定の病気による手術を受けた
• 所定の病気により、一定期間以上医師の治療や投薬を受けた
• 手足の欠損や機能障害、背骨・視力・聴力・言語・咀嚼等の各機能障害がある

団信の詳細な審査基準は保険会社によって異なりますが、おおむね上記に該当すると団信への加入審査に影響があります。

【告知が必要な病気で主なもの】
心臓・脳・胃腸・肝臓・腎臓など内臓の病気のほか、がんや呼吸器疾患、婦人科系の疾病、免疫疾患などがあります。
また、近年では精神疾患に対する審査も厳しくなってきています。

まとめ

• 　他社での借入や返済状況に問題があった。
• 　返済比率の問題。
• 　団体信用生命保険（団信）に加入できない。

このうち　①他社での借入や返済状況に問題があった　②返済比率　については、「事前審査（仮審査）」の段階でわかります。

希望の物件が決まってから、「住宅ローンの審査に落ちた」を防ぐためにも事前審査を行っておきましょう。
事前審査（仮審査）とは、記入・入力する項目も少なく簡易的な審査となります。通常は1～5営業日程度で結果が出ます。

また、事前審査の信用情報に不安があるかたは、事前審査を受ける前に信用情報機関で内容開示をして、自分自身の借入状況を把握しておくと安心です。

参考HP

・CIC…情報開示ページ　https://www.cic.co.jp/mydata/index.html

・JICC…情報開示ページ　https://www.jicc.co.jp/kaiji

・KSC…情報開示ページ　https://www.zenginkyo.or.jp/pcic/open/

③の団体信用生命保険（団信）加入できるかどうかは、「本審査」の時に申込をし、その結果となります。

一つの銀行で落ちたからと言って、あきらめないで

１つの銀行で事前審査を出して、住宅ローンの審査に落ちたからと言って、他の銀行でも同じように通らないというわけではありません。

A銀行ではダメでも、B銀行ではOKだった。

という事は、結構あります。

銀行ごとで審査基準が違っていますので、あきらめないでください。

ツナグ不動産事務所では、２～４の銀行へ事前審査をお願いすることが多いです。
より有利な住宅ローンを知る為にも、いくつか比べてみることも大切です。

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