こんにちは！ツナグ不動産の松永です。
マイホームを買う時、数千万円のお金が必要になってきますよね。
現金一括！で購入できれば問題ないのですが、ほどんどの方が住宅ローンを組んでマイホームを購入します。
そしてその住宅ローンにはいくつか種類があります。
長い期間ローンを利用していくので、事前リサーチで後悔のないよう自分にあったベストな住宅ローンを見つけましょう！
６つのポイントを挙げてみました。ぜひ参考にしてください。
① 住宅ローンとは
マイホームを購入するためにはほとんどの人が住宅ローンを利用し、そして月々の返済をしていくことになります。
銀行でお金を借りると、利息がかかってきます。
利息は借入期間に応じて増えていくので、長ければ長いほど総支払金額は増えていきます。
が、返済期間を短くすると利息は減りますが月々の支払い金額が大きくなります。
ご自身のライフサイクル（子供の有無、退職のタイミングなど）を考慮して住宅ローンの種類、期間などを決めていきましょう。
チェック！
ほとんどの方にとって、住宅ローンを組むことは初めてのことです。借入金額や返済期間など、どれがベストなのか、種類もいろいろあって分からないと思います。得をしたいわけではなく、損はしたくないですよね。
そんな時は、不動産会社のスタッフに相談してみてください。
もし、なにを相談したらいいのか分からない。なにを聞いたら分からないという場合は、
「私にとっておススメの住宅ローンはなにか？」と聞いてみらたどうでしょうか？
小さな疑問からひとつひとつ解決していきましょう(^.^)/
② どんな物件でも利用できるの？
住宅ローンは、住むための住宅であれば、基本的に利用できます。
新築はもちろん、中古マンションや中古戸建、住宅を建てるための土地の購入でも、住宅ローンの利用は可能です。
ただし投資用で中古住宅を購入する場合や賃貸マンション建築費などには利用できません。
チェック！
物件によって借入条件や住宅ローンの利用条件が変わってきます。
住宅ローンの利用が出来ない物件も中にはあります。
特に中古住宅や店舗併用住宅などは、物件の評価を各銀行で出すため条件が変わってくる場合があります。
私の経験上、再建築ができない物件などは住宅ローンが利用できない場合が多いです。
分からない事など不動産会社のスタッフに相談するのが一番です。
もし、なにを相談したらいいのか分からない。なにを聞いたら分からないという場合は、
「この物件は、住宅ローンが使えますか？」と聞いてみらたらいかがでしょうか？
小さな疑問からひとつひとつ解決していきましょう(^.^)/
③ 住宅ローンの借入先種類
住宅ローンの借入先には大きく分けて２つ。
①《住宅金融支援機構（フラット）》
住宅金融支援機構とは、私達が住まいを取得できるように支援する独立行政法人です。
独立行政法人とは、分かりやすく言うと、国に代わって政策実地の一部を担うために設立された法人です。100％国の出資になります。他には国立大学・JAXA・国民生活センターなどです。
「フラット35」という言葉、ときどき耳にしませんか。
これは住宅金融支援機構と民間金融機関の提携による『固定金利型』住宅ローンの名前です。
３５年間・固定金利での支払いの住宅ローンの愛称です。
「フラット35」の窓口は、都市銀行から信用金庫、ネット銀行、フラット35を専門に扱うモーゲージバンクと呼ばれる金融機関もあります。
そして、
ポイント！ フラットの金利はそれぞれの金融機関で異なることです。
なぜ、違うのか？
住宅金融支援機構の仕事は、貸し出したローン（債権）を住宅金融支援機構が買い取り、証券化して投資家に販売します。
民間の金融機関は融資をした後、その融資金を機構が買取るので、融資金が結局戻ってくるわけです。金融機関からすれば、機構が買取ってくれますから、事実上リスクがなくなり、個人のお客様に対しお金を供給し易いわけです。そして、投資家は将来に渡ってローンの返済金を受け取る権利を持っています。
というところから
フラット３５の金利は、（A）投資家に支払う利息、（B)機構の運営費用、（C)取扱金融機関の手数料 の3つで構成されています。
このうち取扱金融機関の手数料の率は、独自に設定しているため、金融機関ごとに金利が違ってきます。
②《民間の住宅ローン》
銀行をはじめとする民間金融機関の住宅ローンは『変動型』と『固定期間選択型』になります。
金利はそれぞれの金融機関で異なります。
④ 固定型、変動型、固定期間選択型
《固定型》
変動型に比べ金利は高めとなりますが、事前に決まった金利がずっと変わらないのが特徴です。代表的なのは《フラット35》で、多くの金融機関が取り扱っています。金利は金融機関により異なります。
《変動型》
現在は金利が低い場合も、今後金利や返済額が上昇する可能性があります。30年を超えることが多い住宅ローンですから、10年、20年後の経済状況も考慮にいれて選びましょう。
《固定期間選択型》
金利の固定期間を選択することができ、固定期間中に金利や返済額が変わることはありません。固定期間が終了する際に、その後の返済を固定期間選択型にするか変動型にするか選びます。
チェック！
住宅ローンには『固定型』のように金利が固定されるタイプや、『変動型』や『固定期間選択型』といった返済中に金利が変わるタイプがあります。様々な種類がある分、迷いも生まれやすいです。分からない事など不動産会社のスタッフに相談するのが一番です。金利タイプについて分からない点はどんどん質問したり、自分にあったタイプがどのタイプなのかを提案してもらいましょう。
⑤ 手数料・保証料・団体信用生命保険など
住宅ローンを借りる時にも、費用がかかります。
（ちなみに私、利息以外にお金がかかるなんて知らなかったんです。びっくりしました。）
- 《手数料》
銀行に支払う事務手数料。
各金融機関で自由に設定ができるため、金額はまったく異なる可能性があります。
定率型と定額型があります。
[定率型] 借入金額に対して一定の割合がかかるタイプ
[定額型] 借入金額に関わらず一定の金額がかかるタイプ
（例） 借入金額3,000万円、借入期間30年で住宅ローンの契約をした場合で違いを確認してみましょう。
[定率型] 借入金額に対して2.2％がかかる場合 →事務取扱手数料は66万円
[定額型] 借入金額に金額に関わらず一律5.5万円
その差額60万以上になります。 - 《保証料》
連帯保証人の代わりになってもらう保証会社に支払うお金。「保証会社」の保証を受けるために支払う費用のことを言います。現在は保証会社を付けるのが主流となっています。万が一、支払いが滞った場合は保証会社が契約者の代わりに銀行へ返済をしますが、それで債務がなくなるわけではありません。ローンの返済を銀行ではなく保証会社へしていくことになります。
外枠方式と内枠方式があります。
[外枠方式] 借入時に一括で支払う。支払金額は少ないがまとまったお金が必要になる。
[内枠方式] 金利に上乗せして毎月の支払いで払う。初期費用は少ないが総額では多く支払うことになる。 - 《団体信用生命保険料（団信）》
住宅ローン返済中に契約者が死亡などにより支払いができなくなった場合、住宅ローン残高がゼロになる保険のことです。
生命保険会社が保険金を銀行に支払い、債務の返済に充てる仕組みとなっています。
一般的に団信の保険料は金融機関が負担します。死亡や高度障害状態のみを補償対象とする特約なしの場合、多くは金利上乗せなしになります。特約を付ける場合は金利上乗せされることが多いです。
また一般的に住宅ローン借入れ後に加入することはできません。 - その他、火災保険料や司法書士費用などがかかってきます。
チェック！
金融機関により手数料・保証料は変わります。
ネット銀行では金利が低い分、事務手数料の金額がかかってきます。
総合的にみてご自分にあった資金計画が必要になります。困った時・迷った時は不動産会社のスタッフに相談してみましょう。
⑥ 住宅ローンを借りた後のこと
- 《繰り上げ返済》
月々の返済とは別に返済することを『繰り上げ返済』と呼びます。繰り上げ返済をすることで、返済期間を短縮したり返済額の軽減が可能です。- 繰り上げ返済がいくらからできるのか
- 手数料はいくらなのか
金銭的余裕がある時にコツコツ返済していきましょう。
- 《その他サービス》
民間の住宅ローンを選ぶ際には、借り入れによりどのようなサービスが受けられるかを確認してぜひ利用しましょう。
例えば、ATMの時間外手数料が無料のサービスがある金融機関もあります。 - 《住宅ローン減税》
住宅ローン減税とは、住宅ローンの年末残高の0.7%をその年の所得税の額から差し引く減税措置です。所得税から引ききれなかった場合は住民税の一部からも控除されます。控除期間は中古住宅10年、新築住宅13年。（令和4年度（2022年度））
中古住宅の場合、最大14万円が減税されますので、是非確定申告に行きましょう！
まとめ
借入期間について個人的に思うのが、
しっかりタイプさんは35年ローン。ずぼらさんは60才定年までに終わるローンがおススメです。
なぜなら
しっかりタイプは、月々の支払いは少なく設定しておいて別で貯めておく。そして、繰り上げ返済をコツコツしていけますが、
ずぼらさんは、別で貯めておくのが苦手だと思いますので、最初から多めの支払い額で頑張って定年までに終わらせましょう。
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（もちろん、しつこい勧誘や営業は一切しませんのでご安心ください＼(^o^)／）
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