こんにちは。
ツナグ不動産の松永です。
「お家を売却する場合、どのタイミングで、どんな費用が、いくら位必要になるの？」
と、お客様からご質問がありました。
そこで、「売却にかかわる諸費用」とは、どんなものがあるのかを書いていきます！
売却にかかわる諸費用
これから不動産売却をしようとしている方に、把握していただきたい必要経費を紹介していきます。
しっかりと確認し、計算違いが起きないようにしましょう。
- 税金
- 経費
- 仲介手数料
- ローン関係
- その他
税金
● 印紙代 （契約時）
売買契約書に印紙を添付します。令和６年３月３１日までは、軽減措置がとられています。下記は軽減措置の印紙金額となっております。
10万円を超え50万円以下…200円
50万円 を超え100万円以下…500円
100万円を超え500万円以下…1,000円
500万円を超え1,000万円以下…５千円
1,000万円を超え5,000万円以下…１万円
5,000万円を超え1億円以下…３万円
● 譲渡所得 …所得税/住民税 （確定申告）
不動産を売却して、「利益が出た場合には」 確定申告して利益額に応じた税金を納める必要があります。
マイホームを売却し、譲渡益が出た場合3,000万円の特別控除が利用できる場合があります。税率は、短期所有、長期所有によって異なります。適用の要件や必要書類などがありますので、事前に税務署に確認しておくことが大切です。
一方、不動産を売却して、「損失が発生した場合は」 必ずしも確定申告する必要はありません。
しかし、マイホームの売却であるなど一定の要件を満たしていれば「損益通算」と「繰越控除」できる特例の適用を受けることができます。
①「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」…買換えの際に利用できる。適用要件あり。
②「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」…買換えでない場合に利用できる。売却時点で売却する不動産に住宅ローンの残高がなければならないなど適用要件あり。
※ 適用の要件や必要書類などがありますので、事前に税務署に確認しておくことが大切です。
経費
●土地家屋調査士費用 （その都度、もしくは決済時まで待ってくれれば）
土地の境界や大きさがハッキリしない場合は、境界の明示や土地の測量を行ったり、登記されていない建物の登記などが必要になる場合があります。
測量費用は、50万円位～。
●建物解体費用 （その都度、もしくは決済時まで待ってくれれば）
土地として売る場合は、建物の解体費用がかかります。
一般的な一戸建て30坪位の木造住宅で、解体費・処分費まで考えると 150万円位～。
仲介手数料 （決済時全額、もしくは契約時半金、決済時半金）
仲介手数料は不動産の売却の際に、売買の手続きを依頼する不動産会社へ支払う料金です。
法律で成功報酬と決まっており、売買契約が成立するまで支払う必要はありません。
「国土交通大臣の定め」にあり、この告示では、仲介手数料を以下のように定めています。
200万円以下の部分 … 売買代金の額の5.5%
200万円を超え400万円以下の部分 … 売買代金の額の4.4%
400万円を超える部分 … 売買代金の額の3.3%
仲介手数料は、上の3つの区分に分けて計算したあと合算して導き出しますが、これがなかなかメンドクサイので、簡易的に計算できる方式を下記に書いておきます。
【簡易的に計算出来る方式】
（売買価格の３％+６万円）×消費税
ただし、400万円以下の場合は現地調査などの費用を合計した額として、上限19万8千円（税込）となります。
ローン関係 （決済時）
●住宅ローンなどローン残債額
●住宅ローン返済手数料
多くの金融機関では、住宅ローン返済の事務手数料がかかります。
●抵当権の抹消費用
住宅ローンなどの借入時に抵当権を設定されている場合は、抵当権を外してから買主様へ所有権移転となります。
●司法書士手数料
抵当権抹消の他、既に新居に移転している場合は、住所変更登記が必要となります。それらの登記を司法書士に依頼する場合は手数料がかかります。
その他
●ハウスクリーニング費やインスペクション費用など（その都度）
●引っ越し費用
●国民健康保険税など （売却して利益が出た場合、保険税が上がります）
こんな場合も費用がかかります
- 不動産を相続しました。
が、まだ相続登記を行っていない。不動産の登記名義人を変更していない場合。
現在の売主様の名前に変更する相続登記費用がかかります。時間が経過するほど複雑になるケースが多いので、早めに済ませておきましょう。
ちなみに、令和6年4月1日から相続登記の申請義務化相続により（遺言による場合を含みます。）不動産を取得した相続人は、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならないこととされました。 - 権利証（登記識別情報）を紛失した場合。
権利証（登記識別情報）を紛失した場合は、司法書士による本人確認手続き費用がかかります。 - 土地の地目変更、農地から宅地にする場合。
土地の地目が、田や畑などの農地の場合、宅地にするための農地転用費用がかかります。 - 住所を変更した場合。
登記簿の売主様の住所と現住所（住民票の住所）が違う場合、登記簿の住所を現住所に変更する住所変更登記費用がかかります。
例：2,900万円で一戸建てを売った場合
例として、2,900万円で一戸建てを売った場合、だいたいの費用はこの様になります。
例）2,900万円・戸建て・10年住んだ・購入金額より売却金額が低い・住宅ローン借入あり・境界測量を行った場合
- 印紙代…1万円
- 譲渡所得税…購入金額より売却金額が低いため、０円
- 抵当権抹消費用（司法書士費用含む）…２万円
- 住宅ローン返済手数料…3万2400円
- 仲介手数料…102万3千円（税込）
- 土地家屋調査士費用…測量費 50万円
合計：158万5400円（売却価格の5.4％）となります。
2,900万円-158万5400円＝2741万4600円となります。
ここから、住宅ローンの残債を支払っていきます。
諸費用は、だいたい売買価格の４％～７％位を目安に考えておくと分かりやすいと思います。（内容によりますが）
まとめ
売買価格－諸費用＝手取り金額← 予想額ですか？
| どんな費用が | いつ | いくら位かかるのか |
| １．印紙代 | 契約時 | 多くは1万円～3万円 |
| ２．所得税/住民税 | 確定申告 | マイホーム3,000万円特別控除など利用できる場合あり |
| ３．土地家屋調査士費用 | その都度 もしくは決済時 | 測量費 40万円位～ |
| ４．建物解体費用 | その都度 もしくは決済時 | 木造住宅 解体費用・処分費まで考えると 150万円位～ |
| ５．仲介手数料 | 決済時 もしくは契約時半金、決済時半金 | （売買価格の３％+６万円）×消費税 |
| ６．ローン残債 | 決済時 | |
| ７．抵当権の抹消費用 | 決済時 | 不動産の数（１筆）×千円 |
| ８．司法書士手数料 | 決済時 | 住所変更登記、抵当権抹消登記など種類により違うが、1万円位～。 |
| ９．ハウスクリーニング、インスペクション費用など | その都度 | ハウスクリーニング4LDK 戸建て 水回り+窓 13万円前後位～。 インスペクション費用 約7万円位～。 |
| １０．引っ越し費用 | その都度 | |
| １１．国民健康保険税など | 来年度 |
※ 金額はおよその額です。参考程度でお願いします。
「えー、こんな費用がかかるの！そんなお金無いよ！」
っていうお客様がいらっしゃるのですが、
ツナグ不動産事務所では少しでもお客様の不安とご負担を軽くするために、不動産の売却が成功してお金が入ってくるまでは、なるべく費用がかからないようにしております。
心配の方は、不動産業者さんに相談してみてくださいね。
不動産売却は人それぞれです。
ツナグ不動産事務所では、お客様にとって何が有益なのかを一番に考えて、売り方をご提案しています。
静岡市・近隣市町で売却をご検討のお客様、どうぞお気軽にご相談ください！
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（もちろん、しつこい勧誘や営業は一切しませんのでご安心ください＼(^o^)／）
