【最大20万円の減税！】「500万円以下で空き家を売却した」ときに使えるかも

こんにちは。ツナグ不動産の松永です！

【最大20万円の減税】
5年以上所有の空き家や空き地などを、500万円以下で売却した時に使えるかもの減税情報です！
しかも、2023年1月1日からは、800万円以下で売却したときも使えるかもです！

そこで、まず確認しておきましょう。

不動産を売却した際に関係してくるのが、「税金」と「確定申告」です。
そして、
不動産を売却したときの利益が、マイナスになった場合は確定申告は基本的に不要です。
確定申告が必要かどうかは、不動産を売却したときの利益（譲渡所得）がプラスかマイナスかで判断します。
利益（譲渡所得）がプラスであれば確定申告は必要ですが、マイナスであれば基本的に不要となります。

譲渡所得の計算方法は、下記のとおりになります。

譲渡所得＝譲渡価額−譲渡費用−取得費

わかりやすくすると、

譲渡所得＝売却価格－仲介手数料や印紙代などの売却時にかかった諸費用－購入費（建物は減価償却費を計算）

※　購入費が不明の場合は、売却価格×5％で計算。
※　建物費用を計算するときには、当時の価格から、経年劣化によって失われたと考えられる価値分である「減価償却費」を差し引いて計算します。土地については必要ありません。
参考：建物の取得費の計算　国税庁ホームページ→　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3261.htm　

（例）　売却価格　3,000万円、諸費用　200万円、購入費　3,500万円（建物は減価償却費を計算）　の場合
　　　　3,000万円−200万円−3,500万円＝−700万円

上記のように計算結果がマイナスの場合は、譲渡所得にかかる税金はゼロとなり所得税や住民税の支払いは発生しません。
そのため確定申告は基本的に必要ありません。

基本的に、と書いた理由は、
要件に当てはまる場合に限りますが、不動産の売却で損をしたマイナス部分を使って、確定申告をすることで税金の軽減措置を受けられ場合があります。
「①マイホームを買い替えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」や「②特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除」と呼ばれるものです。
「損益通算」とは、同年のその他の収益（プラス部分）と不動産売却の損失（マイナス部分）を相殺することができます。
また売却した年の所得よりも譲渡損失額が大きいときは「繰越控除」の利用が可能です。「繰越控除」とは、売却した年の翌年から最長3年間に渡り、譲渡損失を繰り越して税金を計算できる措置です。

参考：国税庁ホームページ　
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm　
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3390.htm

不動産を売却したときの利益がプラスになった場合、「所得税」と「住民税」がかかってきます。

その税率は、所有期間によって違ってきます。
1月1日時点での所有期間が、5年あるかどうかで分かれます。
「5年超…長期」
「5年以下…短期」です。

【税率】
5年超・長期の税率…所得税15％・住民税5％　→　合計20％
5年以下・短期の税率…所得税30％・住民税9％　→　合計39％

税金…確定申告…、
難しそう。めんどくさそう。
まあいいや、そんなに変わらないだろう…
と思って通り過ぎていくと、大きな損をしてしまうかもです。

と、ここまでは前置きです(^o^)丿

今回は、「500万円以下で空き家を売却した」ときに使えるかもしれない「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」についてです。

【最大20万円の減税】「500万円以下で空き家を売却した」ときに使えるかも＝「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」

不動産を売却して、利益が出た場合は税金を納めなければなりません。

大きく考えれば、日本の為になっているんで気持ちよく払いたいんですが、少しでも、税金を少なく収めたいっていうのが、人の気持ちでありませんか？

脱税ではなく合法的に特例を受けたうえで、税金を正しく気持ちよく支払おうっ！

税金の情報は、知っておいて損はないと思います。

ということで、
「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」について説明していきます！

なんだか難しい言葉がつらつらと並んでいます。

私なりに解釈した結果、

「5年以上所有していた、売買価格500万円以下の空き家や空き地を売って、売却益が出た時に使える減税措置」についての説明になります(^.^)

これが、令和5年1/1～　用途地域が設定されている土地については、売買価格の上限が800万円に引き上げられました！

どういったものなのか、そして、要件がどんなものがあるのみてみましょう。

ところで、低未利用土地とは

「低未利用土地」って馴染みない言葉ですよね。この「低未利用土地」とは、２つの土地のことを合わせた言い方になります。

「低利用土地」と「未利用土地」の２つの土地のことです。
具体的にどのようなものかというと、

低利用土地の例：
一時的に利用されている資材置場、（車両を覆う構造物がない）青空駐車場など

未利用土地の例：
空き地、空き家、空き店舗、工場跡地、耕作放棄地、管理を放棄された森林など

住居や業務用として使っている土地でも、常時利用しておらず利用頻度が低い場合（別荘など予備的に利用）は、「低未利用土地」に該当します。
利用の頻度が低い…ということで「コインパーキング」も同様でしたが、「コインパーキング」の土地は令和5年1月1日以降は除外となりました。

概要

個人が、都市計画区域内にある一定の低未利用土地又はその上に存する権利で、その年の１月１日における所有期間が５年を超えるものを、令和２年７月１日から令和７年１２月３１日までの間に譲渡し、引渡し後買主がその不動産を利用する場合は、低未利用土地等の譲渡に係る譲渡所得の金額から100万円（100万円に満たない場合には当該長期譲渡所得の金額）を控除（引く事ができる）することができる制度が設けられました。

売却益から100万円が控除されるということです。

ということは、

長期譲渡所得税は、税率20％ですので、

最大２０万円の減税です！

（例）
空き地
所有期間5年以上
480万円で売却。
取得費不明：売買価格の5％で計算→480万円×5％＝24万円（取得費）
（取得費不明の場合は、売買価格の5％が取得費となります）
諸費用(仲介手数料や司法書士費用など）：30万円の場合

＜本来＞
480万円-24万円-30万円＝426万円が売却益
426万円×20％（税率）＝85万2000円　(本来の税額）　
＜特例＞
426万円-100万円＝326万円
326万円×20％（税率）＝65万2000円　（特例の税額）　→　20万円の減税！

相続した場合、所有期間は引き継ぎ通算で5年以上あれば適用となります。

要件は

• 都市計画区域内
• 所有期間が５年を超える
• 売買金額が500万円以下
  R5.1/1～次の場合は、上限800万円以下に引き上げ：市街化区域又は非線引き都市計画区域のうち「用途地域設定区域に所在する土地」　又は、所有者不明土地対策計画を策定した自治体の都市計画区域内に所在する土地
• 低未利用土地等（空き家、空き地など）
• 引渡し後、買主が利用される意向があること
• 確定申告を行う（翌年の2月16日～3月15日）
  譲渡の後の利用に関する書類やその他の財務省令で定める書類を添付
• 収容等の場合の課税の特例、特定の居住用財産の買換え又は交換の特例、特定の事業用資産の買換え又は交換の特例等の適用を受ける場合には適用されません。
• 低未利用地等の譲渡には、譲渡所得の基因となる不動産等の貸付も含まれますが、次のものは含まれません。
  　（A)当該個人の配偶者その他の当該個人と特別の関係がある者への譲渡
  　（B)譲渡の対価（低未利用地等の譲渡とともにしたその土地の上にある資産の譲渡の対価も含む）の額が800万円を超えるもの
  　（C)固定資産を交換した場合の譲渡所得の特例、収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除、特定事業の用地買収等の場合の課税の特例等の適用を受ける譲渡
• 適用を受けようとする低未利用地等と一筆であった土地からその年の前年又は前々年に分筆された土地又はその土地の上に存する権利の譲渡（譲渡所得の起因となる不動産等の貸付も含む）を前年又は前々年にした場合、その者がその譲渡についてこの特別控除を受けている時は適用されません。

注意！

引渡し後に買主様が一定の設備投資等を行わずに、低未利用土地等のままで利用する場合は、特例措置の適用対象とはなりません。

手続きの流れ

【参考資料】

低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置について（国交省HP）

低未利用地の利活用促進に向けた長期譲渡所得の100万円控除について（国交省HP・PDF形式）

静岡市　低未利用土地等確認書の交付について（静岡市HP）

【参考】その他 不動産売却したときに使える減税：一定の要件を満たす場合に使えます。譲渡所得から一定額を差し引く各種特別控除

＜参考＞その他一定の要件を満たす土地等の売却を行った場合、譲渡所得から一定額を差し引く各種特別控除があります。
詳しくは、国税庁ホームページをご覧ください→譲渡所得の特別控除の種類　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3223.htm
税金の情報は、知っておいて損はないと思います。

• 土地収用法等に基づく収用等の場合…5,000万円控除
• 居住用財産を譲渡した場合（個人のみ）…3,000万円控除
• 国、地方公共団体等による特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合…2,000万円控除
• 地方公共団体、公社等による住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合…1,500万円控除
• 特定民間宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合…1,500万円控除
• 平成21年、22年に取得した土地等を譲渡した場合…1,000万円控除
• 農地保有合理化等のために農地等を譲渡した場合…800万円控除