借りれる金額 と ムリなく返せる金額を考える
皆さんはお家を探すとき、予算をどのように決めますか？
多くの人はお家を一度買ったら最長で35年間住宅ローンを払っていくことになりますが、人生は35年間で色々な変化があります。例えば、給料の上昇と下降・家族構成の変化・子供の学費等による支出の増加・住宅のメンテナンスのための支出・子供が成人して仕事を始めて家計を助けてくれるなどなど、家を買う最大の目的は今よりも幸せな生活を送るということだと思います。
今回は借りられる金額と返せる金額は違うということを知っていただきたいです。
借りれる金額
いくらまで住宅ローンが借りれるのか？それが分からないとお家探しは進まないですよね！
最大いくらまで借りられるのかを知っておくと、自分の中で余裕みたいなものができると思います。そこで借りれる金額を住宅ローン事前審査前に、金融機関担当者の多くが試算する方法をお教えします。
地銀や信用金庫の場合
年収×40％÷12か月÷4428円×100万＝借入可能額 という計算式です。
あくまで借入期間35年で借りられる人で金利が4％まで上昇した場合でも支払えるのではないだろうかという試算です。
※返済比率…年収に対する年間返済額の割合 ※金融機関や年収によっては返済比率を30％や35％で試算する場合があります。※審査金利…住宅ローンの審査の際に利用される金利で、実際の金利よりも高く設定されているのが一般的です
この式にあてはめて計算すると、概算ですがこんな感じになります。
| 年収 | 借入可能額 |
| ３００万円 | ２，２５８万円 |
| ４００万円 | ３，０１１万円 |
| ４５０万円 | ３，３８７万円 |
| ５００万円 | ３，７６３万円 |
| ６００万円 | ４，５１６万円 |
因みに上記のフラット35のサイトで試算すると借入可能額は下記のようになります。今はPCやスマホで、年収から借入可能額の計算サイトを利用すると簡単ですね(^.^) フラット35 https://www.flat35.com/simulation/simu_03_2.html
| 年収 | 借入可能額 |
| ３００万円 | ２，４０６万 |
| ４００万円 | ３，７４４万 |
| ４５０万円 | ４，２１２万 |
| ５００万円 | ４，６８０万 |
| ６００万円 | ５，６１６万 |
2019年8月現在の試算です。
えっ！同じ年収でも借り入れ可能額が違うの？
上記の2種類の借入可能額に違いがあるのはよく分かりますよね！事実、もっと貸りられる人もいますし、もっと借りられない人もいます。銀行の審査を通してみないと確実な金額は出ませんので、あくまで参考程度にご自身の年収を基に試算してみてください。
借入可能額は無理のない返済額ではない！
銀行が計算して貸してくれるんだから、無理なく返せるでしょ？
金融機関が試算して貸してくれるんだから、無理なく返せるだろうっていうのは大きな間違いです。 厳密に言うと、借入可能額は頑張れば返せるだろうという金額なのではないでしょうか。
そもそも同じ年収の人だったら返済可能額も一緒っておかしいですよね？
Aさんは40歳で年収400万で奥さんと子供1人の3人家族で預金が500万
Bさんは35歳で年収400万で奥さんと子供3人の5人家族で預金は200万
Cさんは28歳で年収400万で多趣味で奥さんと子供1人の3人家族で預金は0円
Dさんは32歳で年収400万で奥さんと子供2人の4人家族で節約家で預金が700万
年収は同じだけど、支出は絶対違います！
返せる金額が同じなわけありません！
ムリなく返せる金額
ムリなく返せる金額っていくらなの？
ムリなく返せる金額は、お客様一人ひとりの暮らし方ライフスタイルを加味して引き出す金額になります。
では、見てみましょう！
順序は、１．毎月のムリなく返せる金額を出す。２．ムリなく返せる年数を考える。３．そこからムリなく返せる借入額を計算する。
１．毎月のムリなく返せる金額を出す
例えば 今の家賃などが１０万円－ひと月の固定資産税・積立金が４万円＝ムリなく返せる金額６万円 になるわけです。
２．ムリなく返せる年数を考える
銀行では、７５才まで・８０才までで最長３５年といった条件が設定させています。40才の人が35年返済を続けると、完済年齢は75才です。公的年金の支給年齢が65才。年金だけで75才までの10年間返済を続けていくのが本当に可能かどうか。そこで、返済期間を考えてみましょう。
定年または働く予定年齢－現在の年齢＝ 無理なく返せる年数となります。
さあ、ここまでで返済額と返済期間がわかりました。
３．下記の表を参考に、ムリなく返せる借入金額がいったいいくら位なのかをチェックしてみましょう。
| 毎月の返済額 | 金利 | 15年 | 20年 | 25年 | 30年 | 35年 |
| ５万円 | １％ | 835 | 1087 | 1326 | 1554 | 1770 |
| ６万円 | １％ | 1002 | 1304 | 1592 | 1865 | 2125 |
| ７万円 | １％ | 1169 | 1522 | 1857 | 2176 | 2479 |
| ８万円 | １％ | 1336 | 1739 | 2122 | 2487 | 2834 |
（単位：万円）
これを見てあなたはどう思いますか？
「なるほど～！じゃあこの価格帯で探そう！」「えー！これじゃあ自分の理想の家なんかできないよ！」「・・・ていうか家なんか買えないじゃん！」色々な意見があると思います。今の生活で貯金ができていなくて、どの出費も減らせないという場合はまさにこれがムリなく返せる金額だと思います。でも今の生活で貯金が出来ていたり、どこかの出費が住宅購入費用に回せるのであれば、月々の支払いがどれぐらいだったら自分にとって無理がないのかなんとなく分かると思います。
簡単に返済額から算出する借入可能額のサイト：フラット35 https://www.flat35.com/simulation/simu_02.html
こちらもチェックしてみてください。
個人的におすすめは、お子さんが増えたり病気をしたり人生なにが起こるか分からないので、毎月の返済額は少なく返済期間は長めに35年ローンを組む。平行して毎月いくらか貯金して、余裕がある時に100万円単位で返済期間短縮型の繰り上げ返済をしていくのがイイと思います。ただ気を付けたいのが、繰り上げ返済には手数料が1万円以上かかる銀行もあります。なるべく繰り上げ返済の回数は少なく、返す金額は大目がいいですね。（希望です）
まとめ
いかがでしたか？ムリなく返せる金額が幾らか分かりましたか？
僕は結婚したのも子供が生まれたのも30代で、お家を買ったのが38歳でした。
たぶん僕の家計はムリのない返済額に当てはまっていません(^_^;)僕に限らず、奥さんも働いたり家族みんなで節約したりしてお家をみんなで守ってる人が多いはずです。
ツナグ不動産事務所では、お客様のライフスタイルやご家族の状況に合わせた住宅ローンの借り入れ金額のご相談をお受けしております。無理のない借入可能額、返済計画を立てて幸せな生活を送れる物件探しのお手伝いをさせていただきます。お家というのは今よりももっと幸せになるために買うものです。お家を買って生活が大変になったら元も子もありません。ツナグ不動産事務所と一緒に考えて土地やお家をさがしませんか！
