お家や土地を購入するときに、売買代金とは別に「諸費用」がかかります。
これが、なかなか馬鹿にならない金額です。知らないで購入を進めていくと途中で Σ(ﾟДﾟ) とこんな顔になり、予算を組みなおし、気に入った物件をあきらめ再度探しなおすということになります。
そうならない為に諸経費について少し勉強をしましょう！
家を買う時の諸費用はどれ位かかるのか？
ツナグ不動産事務所の松永です。車を購入するとき税金や販売店の手数料など諸費用がかかりますよね。
それと同じように不動産を買うにも諸費用がかかってきます。 まずは、全体的な金額についてご説明します。
いきなりですが、4000万円の物件を購入するのにかかる諸費用はなんだかんだ合わせて……全部でざくっと400万位です。なかなか大きい金額ですね。
合計で4400万円位の予算が必要になってきます。
私がいつもお客様に説明しているのは、諸費用はざっくり売買価格の１割位を考えておいてくださいとお伝えしています。
って言われても、なんでそんなにかかるんだ。一体何に？？ いくらかかるのかしら？？？って思いますよね。
そんな諸費用の中身についてお伝えします！
中身は何にいくら位かかっているの？
その内容は、 不動産業者に支払う仲介手数料、不動産登録免許税（土地・建物・借入）や司法書士の報酬などの登記費用、契約書の印紙代、不動産取得税、借入を行う場合は、銀行に支払う事務手数料、保証会社を通す場合は保証料、火災保険、売主買主で取り決める固定資産税の清算金などがあります。
税金やらなんだか色々ありますね。では、１つづつ簡単に説明をしていきます。
仲介手数料
仲介手数料とは、お家や土地を不動産会社を通して買う時に支払う手数料の事です。契約が成立したときに成功報酬として支払います。
売買契約した時点で半分、残金支払い・お引渡しの時点で半分という支払い方法や、お引渡し時に全額を支払う方法があります。私の経験では後者の引渡しの時に頂くことが多いです。
仲介手数料の金額は売買価格により上限が決まっていますので、不当な利益暴利を得る事はできません。そんなことをしたら、もちろん営業できなくなります。
400万円以上の上限仲介手数料の簡単計算式は、
（売買価格×３％+６万）×消費税＝仲介手数料
登記費用
法務局に登記するという事は、この不動産は自分の持ち物ですよ。この不動産を担保に銀行から融資を受けていますなどという事を公けにすることです。所有権や抵当権など自分の権利の存在を第三者に対して主張できる法的効力を持つことになる重要な事です。この所有権登記をしておかないと、自分の土地が知らない間に知らない人のものになっていたり、住宅ローンなど借入ができなかったり、相続時にもめたりなど、登記しない事でメリットはありません。必ず行いましょう。
土地や建物の所有権の移転登記、住宅ローンを借りるときの抵当権の設定登記がありそれらの費用は、「司法書士の手続き報酬」＋「実費」が必要です。
「実費」とは、登記を申請するときに必要な登録免許税や、住民票等の取得費用です。登録免許税を計算するには「固定資産評価額」が必要になります。これは役場の税務課で取れる「固定資産評価証明書」か、もしくは役場から送られてくる「納税通知書」で確認できます。抵当権設定登記の場合は住宅ローンの借入額に一定の税率をかけて計算されます。
これらの税金に加え、司法書士の手続き報酬があります。司法書士の手続き報酬は、事務所によっても違いますし、難易度等によっても変わってきますが、一般的には10万円から15万円位ではないかと思います。
契約書の印紙代
売買契約書に貼る印紙代です。現在（令和2年2月末）は租税特別措置法により、不動産の譲渡に関する契約書について印紙税の軽減措置が講じられ、税率が引き下げられています。
軽減措置の対象となる契約書は、不動産の譲渡に関する契約書のうち記載金額が10万円を超えるもので平成26年4月1日から令和2年3月31日までの間に作成されるものになります。 年度末になれば軽減措置が継続されるかが発表されます。継続してくれたらラッキーです！
| 契約金額 | 本 | 軽減 |
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え１千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| １千万円を超え５千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| ５千万円を超え １億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
不動産取得税
不動産取得税とは土地や建物を買ったり建物を建築した場合に、その取得した人に対してかかる税金です。
税率は原則4％ですが、土地と住宅については2021年3月31日の取得までは3％に引き下げられています。
そして、 一定の要件を満たせば軽減措置が受けられゼロになる可能性もあります。
申請をしないとゼロにならないので、 忘れずに軽減措置の申請を行いましょう！
銀行に支払う事務手数料、保証会社の保証料
住宅ローンを借りる時に必要な費用です。
事務手数料… 住宅ローンを借りる際に金融機関に対して支払う手数料です。金融機関によって異なりますが一般的には約3万円～5万円ですが、中には「融資額の2.2％」と設定している場合もあるようです。例えば3,000万円の場合は、2.2％で66万円となるため、高額となります。特にネット銀行の場合は、融資手数料が2.2％等に設定されている場合がありますので、事前に確認するようにしましょう。
保証料…保証会社に保証人となってもらうための費用です。今や必ずと言っていいほど保証会社が入ります。保証人がいても保証会社が入ります。
金額は、借入額や返済期間によって違いますし、最初に一括で支払うか金利上乗せで支払うかによっても変わってきます。
一括で支払う場合は、借入額1,000万円当たり約20万円かかると一般的に言われています。
火災保険料
住宅ローンの要件の1つになっている火災保険料。もしも火事になってお家が無くなってしまった、住宅ローンは残っているという状態にならない為ですね。
保証内容によって金額は異なりますが、相場で約20万円～50万円ほどです。近年では水害による被害が拡大している為、水災保険を付けたり、万一の為地震保険を付けたりして内容は様々です。地震保険は地域や構造によって異なりますが、保険金額1,000万円当たり、約1万円～3万円ほどとなります。
大手損害保険各社が、火災保険の契約期間を現行の最長10年から5年に短縮する検討を始めたよ。（毎日新聞 2020.2.25付）
契約期間も短くすることで、値上げした最新の保険料を反映させるのが狙いですね。相次ぐ自然災害で保険金の支払いが急増しているからですね。
静岡に住んでいると地震保険料が高くて…。今は日本国中どこにいても自然災害の危険性は同じようにあると思うので、かけ率を同等にしてもらいたいなと思います(^.^)
固定資産税の清算金
固定資産税の納税義務者は「その年の1月1日時点の所有者」と定められています。固定資産税の更新は「毎年1月1日」に行われるため、1月1日から12月31日の途中で所有者が変更した場合でも、その年の納税義務者が変わることはありません。
1/1時点の所有者の所に、4/1～3/31分の固定資産税の納付書が届きます。
固定資産税の清算方法は、買い手と売り手の負担額を公平にする「日割り計算」が一般的な方法となっています。
静岡市では4月1日を起算日とした計算方法が多いようです。
4月1日起算日の場合は、4月1日から引渡しの前日まで分を「売主負担」とし、引渡し日から翌年3月31日までの分を「買主負担」とします。
（例）2500万円の中古住宅を買った時の諸費用（概算）
この諸費用の金額はあくまで概算です。実際は物件によって登記費用が変わりますし、住宅ローン、火災保険の内容などで金額は変わってきます。
この位かな～の参考にしてくださいね。
※2,500万円の中古住宅の諸費用概算
| 仲介手数料 | 891,000円 |
| 登記の費用 | 400,000円 |
| 契約書の印紙代 | 10,000円 |
| 不動産取得税 | 0円 （ 1982年1/1以降新築の場合） |
| 住宅ローン費用 | 400,000円 |
| 火災保険料 | 500,000円 |
| 固定資産税 | 80,000円 |
| 合計 | 2,281,000円 |
お家を探している時はウキウキしている事が多いので、諸費用関係を軽く見てしまいがちです(^_^)
ですが、この諸費用って大きな金額です。購入予算には必ず諸費用分をプラスして考えて下さいね！
それから、きちんとした見積書は、この物件を購入する！と決めてから依頼しましょう！銀行や司法書士、保険会社の方々は見積書を作成するのに市役所へ出向いたり書類をそろえて行いますので、時間も労力もかかります。お客様のご要望に少しでも沿うよう頑張ってくれます。時間に余裕をもって依頼しましょう。そして購入する気持ちがないのに見積もり依頼をするということは、関係者皆さんに多大な迷惑を与える事になりますのでやめましょう。
