こんにちは。ツナグ不動産の松永です＼(^o^)／
マンションの管理費や修繕積立金って知ってますか？
マンションを購入すると、毎月コンスタントに支払うものなんですが、何のために支払うのか気になりますよね。
マンションを検討している時って、場所や間取りなどに気を取られがちですが管理費や修繕積立金も気にしてみてくださいね。
マンションは管理を買え
「マンションは管理を買え」と言われます。
聞いた事ありますか？
これは、管理状態の良いマンションを買いましょうということです。
管理状態の良いマンションとは、
- 「清潔さ」…日々の清掃で行き届いた清潔さがある
- 「安心感」…防犯がしっかりしている、設備などの定期的なメンテナンスが行われている安心感
- 管理会社（担当さんや管理人さん）が入居者に寄り添った対応をしてくれる
管理状態の良いマンションは、住みやすく、暮らしやすく、生活の満足度があがります。
例えば、植栽の手入れ、ゴミ置き場、自転車置き場に至るまで、管理の良し悪しで大きく変わるものです。管理状態の良いマンションは細かいところまで配慮されており、日々の暮らしを快適に過ごすことができます。
そして、管理状態が良いマンションは、定期的に老朽化を防ぐための修繕が行われています。外観はもちろん、共用部の設備もしっかりメンテンナスされているため、これから買おうとする人にとっても選ぶ理由の一つとなります。
管理費や修繕積立金は、このような良好な管理状態や資産価値を守るために必要な費用になります。
管理費とは
管理費とは、建物の共用部分や敷地、施設の維持管理の費用をいいます。代表的なのは清掃などを行ってくれる管理人さんの人件費ですね。
管理費の使途には以下のようなものがあります。
- 清掃費
- 日常における細かな修繕費
- 管理人に支払う給料
- 火災保険料、地震保険料、その他損害保険料
- 共用部分における電気、水道、ガスなどの水道光熱費
マンションの管理費は、提供されるサービスに比例します。
プールやフィットネス付き、24時間コンシェルジュサービス付きのサービスがあるマンションではもちろん管理費は高くなりますが、何が無駄となり、何に価値を置くかは人それぞれなので、自分がマンションにどんなサービスを求め、何にお金をかけたいか、しっかり吟味してマンション選びをすることが大切です。
管理の種類
管理の方法には、マンションの住人が全てを行う「自主管理」、一部を管理会社に委託する「一部委託管理」、管理業務の全てを管理会社に委託する「委託管理」の３つの種類があります。管理の方法により、管理費が変わってきます。
管理会社は、マンションの事務管理・設備管理等の管理組合の業務をサポートしてくれます。
- 自主管理
マンション住民が協力し合い管理業務を分担。管理会社の力を借りずに自らの力でマンションの管理をする方式です。住民同士の連携が大切になるので、小中規模で店舗・賃貸部分のないマンションに適しています。
メリット：管理委託業務費を削減できる。
デメリット：管理組合の役員の負担が大きい。会計や法律、設備の保守点検、修繕など、それぞれの分野について詳しい人が必要になる。 - 一部委託管理
大部分の管理業務をマンション住民で行います。その中で、専門的な知識・技術が必要になる設備の保守点検や、時間がとられる日々の清掃などを管理会社に委託する方式です。自主管理方式と全部委託方式の中間となる管理方式です。
メリット：会計や法律、設備の保守点検、修繕など住民の中にその分野について詳しい人がいなくても安心。
デメリット：自主管理ほどではないが、管理組合の役員の負担が大きい。 - 委託管理
マンションの管理業務のすべてを管理会社に任せる方式です。一括委託方式とも呼ばれ、マンションの規模に影響されにくいのがポイント。住民のライフスタイルが多様で、住民同士の連携が難しい、大規模なマンションに向いています。
メリット：管理組合の役員や住民の負担が大幅に軽減される。管理会社の専門家が代行してくれるので安心。
デメリット：多額の管理委託業務費がかかる。
金額だけをみると、
自主管理 ＜ 一部委託管理 ＜ 委託管理 となりますが、自分達にかかってくる日々の負担も考慮しましょう。
管理費の平均は
国土交通省が発表した「平成30年度マンション総合調査結果」によると、管理費の平均は217円／m2（駐車場などの使用料や専用使用料からの充当額を含む、以下同）。
ファミリータイプ 70㎡の場合 … 月額1万5190円です。
ちなみに、マンションの管理費は購入する部屋の専用面積によって負担が変わってきますので、同じマンションでも管理費の違いがあります。
同じ広さのお部屋なら、2階に住んでいてエレベーターをあまり使わない人も、30階に住んでいて頻繁にエレベーターを使う人も管理費は同額になります。
修繕積立金とは
修繕積立金とは、数年に一度行われる大規模な修繕に備える積立金です。外壁や屋上といった建物本体の修繕や配管やエレベーターなどの付帯設備のメンテナンス費用をいいます。修繕積立金の使途には以下のようなものがあります。
- 10年～13年周期で行われる大規模修繕費
※大規模修繕とは、外壁補修、屋上防水、配管補修、共用廊下シート張替え、バルコニー鉄部塗装など - エレベーター等の部品交換、改修
- 各部屋の排水管清掃
- 機械式駐車場の設備の部品交換、改修
- 管理組合が作成した長期修繕計画に従って計画的に使われるが、災害など特別な事情により取り崩して使用する場合もあります。
《 気を付けてほしい 》
「修繕積立金」が安いのは決して良いこととは言えません。
元々の修繕積立金が低額に設定されているマンションは、将来的に増額となる可能性が高いです。
当初の積立金を抑え、5年程度ごとに段階的に増額する「段階増額積立方式」を採用しているマンションが多いので、将来値上がりするものだという認識も大切です。
ローン返済のほかに管理費・修繕積立金がかかることも忘れずに！
マンションを購入する際、管理費や修繕積立金の金額を気にしないで購入を考えている人も多くいます。
ローンの返済に加えて、月々２万円～３万円ほど管理費や修繕積立金がかかります。
家賃と同程度の返済額なら大丈夫と考えている方は、家賃から管理費・修繕積立金を引いた額を毎月の支払い可能額と思ってください。
そして、管理費や修繕積立金はローンの完済後も、住み続ける限り続く必要なお金ですから、無理のない購入計画を立てましょう。
2022年4月施行 「マンション管理計画認定制度」はじまる
これまでは管理組合の自主的な管理に委ねられている状況でしたが、 管理の適正化に関する取り組みを計画的に進めていくため、地方公共団体が積極的に関与できる制度が創設されました。
それが2022年4月からはじまった、自治体が認定する「管理計画認定制度」です。
マンションの管理計画が一定の基準を満たす場合に、マンション管理組合は自治体から適切な管理計画を持つマンションとして認定を受けることができます。
認定を取得したマンションについては、次の優遇措置が用意されています。
- 住宅金融支援機構の【フラット35】(令和４年４月より)の金利の引下げ
- 住宅金融支援機構のマンションすまい・る債の利率の上乗せ
この他、 - 適正に管理されたマンションであることが市場において評価される。
- 住人の管理への意識が高く保たれ、管理水準を維持向上しやすくなる。
詳しくは国土交通省 マンション管理・再生ポータルサイト → https://2021mansionkan-web.com/
管理の適切なマンションの資産価値が高まることが期待されています。
2022年4月～ 「マンション管理適正評価制度」はじまる
これまでマンションの管理状態について明確な評価基準がありませんでした。
そこで一般社団法人マンション管理業協会が、不動産関連団体と協力して、全国共通の管理に関わる評価基準を策定し、インターネットを通じて情報開示する仕組みを構築しました。
マンションの管理状態や管理組合運営の状態を６段階で評価し、インターネットを通じて情報を公開する仕組みです。
管理組合の総会で決議し、専門家による評価を受け、管理組合自らの責任（自己認証）で、情報開示を行うものです。
まだ始まったばかりの為、情報開示しているマンションは少ないですが今後は良質な管理がされているというアピールになる為増えていくと思われます。
詳しくは マンション管理適正評価サイト → https://www.mansion-evaluationsystem.org/
マンションの管理状態が、目に見えて分かりやすく公開されるのは購入者にとっても、住人にとっても管理の行き届いた状態に改善されたりといい方向に向いていきそうですね。
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