中古住宅を購入の時、リフォームをどこまでやろう？

2023年1月20日

中古住宅を購入して自分の好みに合わせてリフォームしたい！　どこをどんな風にリフォームしよう？
そんな時、まずは、相場を知りたいと思いませんか？

1.総額予算を決める
2.リノベ、リフォームの見積もり
3.申し込みをする
中古住宅を購入する場合はこの順序をお勧めします！

まずは予算を決めておく

広さや間取、劣化具合などによってリフォーム箇所、費用も異なってきます。
この家を買いたい！！と思った物件と出会えた時は見学後、なるべく早くにリフォーム費用の算定をお勧めします。
できれば、見積もりをしてもらうためにリフォーム業者さんと一緒にもう一度、家を見せてもらってください。
直したいところを全て見積もりしてもらって、リフォームする箇所を再検討して削っていく場合は実際に契約した後で削っていきましょう。
住宅ローンに組み込んでお金を借りる場合、借入希望金額より少なくなる場合は問題ありませんが、借入希望金額より多くなってしまうと、仮審査で借りられる結果だったとしても、本審査ではローンが通らなくて融資を受けられなかった、、、、なんてことにならないようにしましょう。

※家の購入資金にリフォーム代も入れてローンが借りられます。
「住宅ローンを借りる際に、リフォーム費用も上乗せして、まとめて借りられると便利なのに」という声が多かったこともあって、最近では「リフォーム一体型住宅ローン」と呼ばれる商品を取り扱う金融機関が増えています。
リフォームローンよりも金利が安い場合が多く、また、返済期間も違います。
リフォームローンは10〜15年以内ぐらい、住宅ローンは最長35年です。
購入した後から新たにリフォームローンを組むと支払いが二重になってしまい、毎月の返済額が増えてしまって大変です。
なので「リフォーム一体型住宅ローン」がお勧めです！

※ちなみに返済比率は年収の約30%〜35%ぐらいですが、毎月の返済額をあまり大きくしてしまうと大変なため、返済比率は20〜25％程度に抑えるべきといわれています。

どこをリフォームするか？

まずはどこをリフォームするべきか？

これはその中古住宅の状態によりますが、今回は築20年〜30年ぐらいの中古住宅を購入した場合を想定して考えてみました。
水回りはキレイにしたい！と思われる方がほとんどではないでしょうか。
他にも、外壁、床、壁、天井などどこまでリフォームするか？
一番妥協しやすいのは、天井ですね！
生活していて視界に入る面積が少なく、手で触れることもないので少々の汚れなどは気にならないんじゃないでしょうか？

そして、壁、壁紙を新しくする部分としない部分を分けてみましょう。
汚れや劣化が少しのことなら家具などを置いたらそんなに気にならなくなることもあります。
何も置いてない部屋だと隅々まで確認できるので足元に近い壁の汚れなどにも気がついたり、うっすらとした傷などにも気がつくものですが、生活し始めたらそこに目がいかなくなることも多いです。

床も同じようなことで、家具を置いて見えなくなる部分にもお金をかけるのはもったいないように思います。
そして素材もクッションフロアー、ピータイル、無垢材など多種あります。
水回りの床はプラスチック系床材の「クッションフロア」と「フロアタイル」が水に強く、安価で交換できます。

外壁はチョーキングという現象があるならやっておいた方がいいと思います。
「チョーキング現象」とは、塗料に含まれている顔料が、外壁の表面にチョークの粉のようになって出てきてしまうことを指します。
外壁の塗装表面にある表層樹脂が、熱や紫外線、風雨などによって劣化(白亜化)してしまうことによって発生する現象で、壁を触ると手に粉が付着します。
粉の色は白いことが多いですが、外壁の色と似たカラーの粉末が付着していたら、チョーキング現象である可能性が高いです。
チョーキング現象は、プロでなくてもわかる「外壁が防水機能を失ってきている」という外壁塗り替えのサインなんです。
外壁塗装も塗料の種類があって金額や耐用年数も異なります。次の塗装時期なども考慮して、プロと相談しながら算定することをお勧めします。

お風呂、キッチン、トイレ、これらを新品にしたらいくらぐらいかかるものなんでしょうか？
ざっくりとしたイメージとしたら、多めに見積もって、お風呂100万円前後、キッチン100万円前後、トイレ20万円前後ぐらい。
もちろんグレードによってだいぶ変わってきます、他にも戸建てなら1階にあるか２階以上に位置するのかでも工事費が変わってくると思います。

リフォーム業者を選ぶポイント

一番いいのは、以前から信頼関係のある大工さんやリフォーム業者さんですが、特にそういった知り合いもなく、ネット検索で安くやってくれそうな業者さんを探す方法もありますが、そんな時も担当の営業さんに聞いてみてください。
不動産屋の営業マンは内装屋さんはもちろん、建築会社、大工さん、塗装屋さん、水道、電気工事屋さんなど必ず知り合いがいますので紹介してくれると思います。
ちなみに、当社も紹介できます。
紹介した後は、業者さんとお客様と直接やりとりをしていただいています。
これは、その方が時間のロスがないのと、スムーズに話も進むし、中間マージンも発生しないからです。

グレードを考える

外壁：塗料の種類を選ぶ　　塗料によって耐用年数が変わってきます。　耐用年数が3年から8年のアクリル塗料なら㎡あたり1000円から1800円ぐらい、断熱、遮熱効果があるセラミック塗料だと10年から25年の耐用年数で㎡あたり2300円から5500円ぐらい
ほんと、だいぶ変わりますね！
床：床は畳からフローリング、カーペットからフローリング、また、防音あり、なしも選べます。
カーペットから合板フローリングで防音仕様でない場合、６畳で約10万円前後、無垢で防音使用でない場合は12、3万円、もし防音仕様にすると4万〜5万円ほどプラスされるそうです。もちろん、フローリングの素材にもよっても変わってきます。
壁：壁紙のリフォーム費用は、張り替えるクロスのグレードにもよりますが、基本的には1平米あたり1,000～1,500円です。
安価な量産品であれば、1㎡につき750～800円程度で収まることもあります。なお、廃材処分費が一式500～2,000円程度プラスで発生することがほとんどです。
キッチン：50～70万円の価格帯でのリフォーム、この価格帯ですと各メーカーのスタンダードな製品を選べるそうです。
70～100万円の価格帯ではL型や対面型、アイランドキッチンを取り付ける事ができます。
ハイグレードクラスのアイランドキッチンを実装したり、大きなオーブンを搭載したい場合は100万円以上かかります。
お風呂：施工例の相場は50~150万円未満が最多価格帯です。こちらも、タイル張りのお風呂はらユニットバスへ交換、サイズアップ、など費用も日数もいろいろです。また、乾燥暖房機能が必要かそうでないかなどでも大きく変わります。
トイレ：和式から洋式に変更すると15万円〜、便器交換と内装工事は14万円〜、便器のみ交換なら5万円〜、などで施工費用が変わります。一番簡単で安いのは便座のみの交換ですが、トイレ内にコンセントがあれば自分でも交換可能なのでその場合はかなり費用が抑えられますね！

こだわるところは費用をかけてこだわって後悔のないリフォームをしましょう。
例えば、キッチンだけは最新のシステムキッチンにしよう！　とか、お風呂は暖房機能をつけよう、など、
中古住宅を購入する、と決めたら家族と事前に話し合ってリフォーム費用もいくらぐらいにするか決めておくといいですね！
そのためには概算で水回りの交換や外壁塗装などいくらぐらいが相場なのか知っておく必要があると思います。
しっかりと計画しておけばいい物件と巡り会えた時に直ぐ行動にうつすことが出来、他の人に買われてしまった、なんてことがないように出来ます。

大雑把な目安

木造２階建て、延床面積30坪〜40坪ぐらいなら大雑把な目安として
築10年・・・30万円〜100万円
築20年・・・200万円〜300万円
築30年・・・300万円〜500万円
これぐらいじゃないかと思います、
もちろん、雨漏りしていて屋根の修繕が必要、とか、家の傾きを直したい、などは大規模工事になりますのでこの範囲ではありません。
あと、外構部分でブロック塀の撤去や道路との段差解消のため掘削して土を廃棄したり、庭石、樹木の抜根なども重機で行う作業は広い範囲でなくても高額になりやすいので注意が必要です。

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